SCPI Epsicap Nano : avis et souscription

Par Benoît Richard, conseiller en gestion de patrimoine, conseiller en investissements financiers adhérent de l'ANACOFI-CIF n° E010271, immatriculé à l'ORIAS n° 22004462 Mis à jour le 7 octobre 2026

Epsicap Nano, nom commercial de la SCPI Epsilon 360 gérée par Epsicap REIM, est une SCPI de rendement diversifiée et paneuropéenne positionnée sur l'immobilier « Smallcaps », c'est-à-dire des actifs dont la valeur unitaire est généralement comprise entre 1 et 10 M€. Au 30 juin 2026, elle détient 57 actifs pour 216 M€ de capitalisation, avec un taux d'occupation financier de 97,9 %. Elle affiche un taux de distribution de 7,01 % et une performance globale de 8,27 % au titre de 2025. Pour la situer par rapport au marché, consultez notre classement des SCPI.

Qu'est-ce que la SCPI Epsicap Nano ?

La SCPI Epsicap Nano est une SCPI de rendement à capital variable lancée en novembre 2021 (visa AMF n° 21-17 du 19 novembre 2021). Sa stratégie consiste à acquérir des actifs immobiliers européens de petite taille, d'une valeur unitaire généralement comprise entre 1 et 10 M€, un segment peu recherché par les véhicules de grande taille. Si le fonctionnement d'une SCPI ne vous est pas familier, notre page comment fonctionne une SCPI en détaille les mécanismes.

Ce positionnement de niche permet à la société de gestion de travailler sur un marché moins concurrentiel, où les taux de rendement à l'acquisition sont généralement plus élevés que sur les grands actifs institutionnels, tout en construisant un portefeuille très granulaire.

Qui est Epsicap REIM ?

Epsicap REIM est une société de gestion de portefeuille agréée par l'Autorité des Marchés Financiers (GP-202165), fondée en 2013 et présidée par András Boros. Elle gère la SCPI Epsicap Nano ainsi que la SCPI Epsicap Explore, et affiche un objectif de 500 M€ d'encours à horizon 2028. Epsicap Nano a par ailleurs été distinguée « meilleure SCPI 2026 » par Finance Héros.

Qu'est-ce que l'immobilier Smallcaps ?

• Moins de concurrence à l'achat : ces actifs sont trop petits pour les grandes SCPI et les investisseurs institutionnels
• Des taux de rendement à l'acquisition souvent plus élevés que sur les actifs « prime »
• Une granularité forte : à capitalisation égale, davantage d'actifs et de locataires, donc un risque locatif mieux réparti
• Une contrepartie : un marché de la revente plus étroit sur certaines typologies et localisations

Quelle est l'actualité d'Epsicap Nano au 2e trimestre 2026 ?

Distribution : trois acomptes mensuels ont été versés au titre du trimestre, de 1,38 € (15 mai), 1,32 € (15 juin) et 1,30 € (15 juillet 2026), soit un dividende de 4,34 € par part en jouissance, brut de fiscalité étrangère (4,50 € au 1er trimestre). Ce montant se décompose en 3,88 € de revenu foncier net de fiscalité étrangère, 0,12 € de revenu financier brut et 0,34 € d'impôt étranger prélevé à la source, payé par la SCPI. Rapporté au prix de part de 257 €, il représente environ 1,69 % sur le trimestre (calcul CBI).

Acquisitions : la plateforme logistique louée à FedEx à Olsztyn (5,3 M€, bail ferme de 15 ans) a fait entrer la Pologne dans le portefeuille au 2e trimestre. Après la clôture du trimestre, en juillet 2026, la SCPI a acquis une plateforme logistique à Grenade, en Espagne, en sale & leaseback avec Ontime (9,3 M€, bail de 17 ans dont 12 fermes), un centre de formation à Noyal-Châtillon-sur-Seiche, près de Rennes, loué à Promotrans (1,9 M€, avec reprise du crédit-bail en place), et un portefeuille de trois actifs dans le nord de l'Italie, nouveau pays pour la SCPI (5,35 M€ au total). La taille moyenne de ces nouvelles acquisitions est de 3,6 M€ selon la société de gestion, et la part de la France est retombée à près de 50 % du patrimoine.

Valorisation : l'expertise du patrimoine est désormais confiée à CBRE Valuation, qui succède à BNP Paribas Real Estate Valuation. Au 30/06/2026, la valeur de reconstitution s'établit à 277,46 € par part et la valeur de réalisation à 226,53 €. Le prix de souscription reste fixé à 257 €.

ESG : le rapport extra-financier 2025 de la SCPI a été publié fin juin 2026 (voir la section documents). Huit bornes de recharge électrique ont été installées à Périgueux et Mérignac, et une promesse de bail a été signée en vue de la pose d'ombrières et de toitures photovoltaïques.

Quelles sont les caractéristiques et les frais d'Epsicap Nano ?

Source : note d'information d'Epsicap Nano (mai 2026) et DIC PRIIPS du 23/03/2026, qui chiffre l'incidence totale des coûts à 5,61 % par an sur la durée de détention recommandée de 8 ans (entrée de 5 % incluse, aucun coût de sortie). Pour comparer les frais avec d'autres SCPI, voir le classement des SCPI.

Quel est le rendement de la SCPI Epsicap Nano ?

Le taux de distribution progresse pour la quatrième année consécutive. La performance globale annuelle ajoute au taux de distribution la variation du prix de souscription sur l'exercice.

Sur le 1er semestre 2026, la SCPI a distribué 8,84 € par part en jouissance, soit environ 3,44 % du prix de part sur six mois (calcul CBI). Les acomptes du 2e trimestre sont en retrait par rapport au 1er trimestre. Les objectifs communiqués par la société de gestion sont un taux de distribution de 6 % et un TRI de 6,5 % sur 8 ans, sans garantie. Les chiffres de marché publiés par l'ASPIM permettent de comparer ces niveaux à la moyenne des SCPI.

Quelle est la valeur de reconstitution d'Epsicap Nano ?

La valeur de reconstitution est calculée à partir de la valeur d'expertise indépendante de chaque actif ; l'expertise au 30/06/2026 a été réalisée par CBRE Valuation, qui a succédé à BNP Paribas Real Estate Valuation. Le prix de souscription fixé par la société de gestion doit à tout moment rester dans une fourchette de plus ou moins 10% autour de cette valeur.

Dans quoi investit la SCPI Epsicap Nano ?

Au 30 juin 2026, le patrimoine compte 57 actifs et 103 locataires, pour 129 194 m² et une valeur d'expertise hors droits de 235 M€. Le prix moyen d'acquisition des actifs est de 3,9 M€, ce qui confirme le positionnement sur les petits actifs. La durée moyenne d'engagement ferme des locataires (WALB) s'établit à 5,2 ans et la durée moyenne restant à courir jusqu'au terme des baux (WALT) à 8,3 ans.

Source : bulletin trimestriel n°19 d'Epsicap Nano, données au 30/06/2026.

Quelles sont les dernières acquisitions d'Epsicap Nano ?

La part du patrimoine située hors de France atteint 41 % au 30/06/2026 (38 % au 31/03/2026). Après les acquisitions de juillet, la part de la France est retombée à près de 50 % du patrimoine, selon la société de gestion. Sur la fiscalité applicable aux revenus de source étrangère, notre guide des SCPI européennes détaille le mécanisme des conventions fiscales internationales.

Quels sont les atouts d'Epsicap Nano ?

Ce que nous apprécions chez Epsicap Nano

• La cohérence entre le discours et le portefeuille : un prix moyen d'acquisition de 3,9 M€ par actif montre que la stratégie Smallcaps se retrouve dans le portefeuille.
• La politique de prix prudente : le prix de part reste inférieur à la valeur de reconstitution (décote de 7,37 % au 30/06/2026), y compris après le changement d'expert.
• La qualité des signatures récentes : Travelodge sur 20 ans de durée ferme résiduelle à l'acquisition, FedEx sur 14,5 ans, Ontime sur 12 ans fermes.
• La transparence du reporting : chaque acquisition est documentée avec sa surface, son locataire, sa durée d'engagement et sa note ISR initiale.
• L'absence de file d'attente au retrait, dans un marché des SCPI où ce point est devenu discriminant.

Quels sont les points de vigilance ?

Quel avis porter sur la SCPI Epsicap Nano ?

Epsicap Nano est une SCPI jeune mais lisible : la stratégie annoncée se retrouve dans les chiffres du portefeuille, la trajectoire de distribution est en progression depuis quatre exercices, et le prix de part reste inférieur à la valeur de reconstitution (décote de 7,37 % au 30/06/2026). Le 2e trimestre 2026 marque toutefois un léger tassement des acomptes et de la valeur de reconstitution.

Ses caractéristiques la rapprochent d'une ligne de diversification au sein d'un portefeuille de SCPI plutôt que d'une ligne unique : le segment Smallcaps, la forte pondération commerces (54 %) et l'exposition britannique (22 %) constituent des expositions spécifiques, différentes de celles des SCPI plus institutionnelles ou orientées bureaux et santé. Notre classement des SCPI permet de comparer ces profils entre eux.

Les principaux éléments à surveiller sur les prochains trimestres sont le niveau des acomptes mensuels, le maintien du taux d'occupation au-delà de 97 %, l'intégration des actifs italiens et l'évolution de la vacance sur les actifs les plus anciens du portefeuille. La pertinence de cette SCPI dépend de votre situation patrimoniale, fiscale et de votre horizon de placement : elle s'apprécie au cas par cas, par exemple avec un conseiller.

Epsicap Nano ou Epsicap Explore ?

Epsicap REIM gère deux SCPI aux profils distincts. Elles ne s'adressent pas au même moment du cycle d'investissement.

En pratique, Epsicap Nano offre un portefeuille déjà constitué et un historique de distribution, quand une SCPI plus récente mise sur un effet de portage sur ses premières acquisitions. Les deux logiques sont complémentaires. Le détail d'Epsicap Explore figure sur notre page SCPI Epsicap Explore.

Où se situe le patrimoine d'Epsicap Nano ?

Au 30 juin 2026, le patrimoine est réparti sur 5 pays et 6 typologies d'actifs. L'Italie s'y ajoute depuis juillet 2026.

Source : bulletin trimestriel n°19, répartition en valeur vénale au 30/06/2026.

Comment détenir des parts d'Epsicap Nano et comment sont-elles imposées ?

Epsicap Nano est-elle labellisée ISR ?

Le label ISR d'Epsicap Nano a été renouvelé pour 3 ans en 2025 par l'AFNOR. La démarche revendique d'appliquer une grille ISR à une catégorie d'actifs qui en est généralement exclue du fait de sa taille. Chaque acquisition se voit attribuer une note ISR initiale, publiée dans le bulletin trimestriel : 41,4 pour l'hôtel d'Inverness, 21,55 pour la plateforme d'Olsztyn.

Quels sont les risques d'un investissement dans Epsicap Nano ?

• Risque de perte en capital : la valeur des parts suit celle du patrimoine et peut baisser.
• Risque de liquidité : les parts ne sont pas cotées ; un retrait n'est servi que s'il existe une souscription en contrepartie, dans la limite de la clause de variabilité.
• Risque locatif : vacance, défaut ou renégociation d'un locataire affectent les revenus distribués.
• Risque de marché immobilier : les valeurs d'expertise dépendent de l'évolution des taux et de la demande.
• Risque lié à l'endettement : le recours au crédit, à hauteur d'un ratio de 24,8 % au 30/06/2026, amplifie les variations à la hausse comme à la baisse.
• Risque de change et risque pays : sur les actifs situés hors zone euro, notamment au Royaume-Uni et en Pologne.
• Risque fiscal : les conventions fiscales et les règles d'imposition des revenus étrangers peuvent évoluer.
• Risque lié au segment Smallcaps : profondeur de marché plus réduite à la revente sur certains actifs.

Lexique des indicateurs

TOF — taux d'occupation financier

Loyers et indemnités d'occupation effectivement facturés rapportés aux loyers facturables si l'intégralité du patrimoine était louée. Epsicap Nano : 97,9% depuis le 01/01/2026.

TOP — taux d'occupation physique

Surface louée rapportée à la surface totale détenue. Epsicap Nano : 97,6 % au 30/06/2026, soit 2,1 % de locaux vacants.

WALT et WALB — durées résiduelles des baux

Le WALT mesure la durée moyenne restant à courir jusqu'au terme des baux, le WALB jusqu'à la prochaine échéance triennale ou fin de période ferme. Epsicap Nano : WALB de 5,2 ans et WALT de 8,3 ans au 30/06/2026.

AEM — prix d'acquisition acte en main

Prix d'acquisition ou valeur conventionnelle de l'immeuble, majoré des frais et droits d'enregistrement acquittés. Prix moyen d'acquisition des actifs chez Epsicap Nano : 3,9 M€ au 30/06/2026.

PGA — performance globale annuelle

Somme du taux de distribution de l'année et de la variation du prix de souscription entre le 1er janvier de l'année et le 1er janvier suivant. Epsicap Nano : 8,27% en 2025.

Ratio dettes et autres engagements

Endettement direct et indirect (emprunts, engagements de paiement de VEFA) rapporté à la valeur des actifs. Epsicap Nano : 24,8 % au 30/06/2026.

Valeur de reconstitution

Valeur d'expertise du patrimoine augmentée des frais qu'il faudrait engager pour le reconstituer à l'identique. Epsicap Nano : 277,46 € par part au 30/06/2026.

SRI — indicateur synthétique de risque

Échelle réglementaire de 1 à 7 figurant dans le DIC PRIIPS du produit. Epsicap Nano : 3 sur 7.

Questions fréquentes sur la SCPI Epsicap Nano

Comment souscrire à Epsicap Nano avec un conseiller ?

1. Définir le montant et le mode de détention : minimum 4 parts, soit 1 028 €, en pleine propriété, en nue-propriété temporaire, en versements programmés ou à crédit.
2. Prendre connaissance des documents réglementaires : note d'information, statuts, DIC PRIIPS et dernier bulletin trimestriel, remis avant toute souscription.
3. Compléter le dossier via notre process de souscription : bulletin de souscription, questionnaire de connaissance client, justificatifs d'identité, de domicile et d'origine des fonds.
4. Percevoir les premiers revenus : les parts entrent en jouissance le 1er jour du 6e mois suivant la souscription, puis les dividendes sont versés sous forme d'acomptes mensuels.

Documents de la SCPI Epsicap Nano

Sources

• Epsicap REIM, bulletin trimestriel n°19 d'Epsicap Nano (T2 2026)
• Epsicap REIM, note d'information d'Epsicap Nano (mai 2026)
• Epsicap REIM, DIC PRIIPS d'Epsicap Nano (23/03/2026)
• Epsicap REIM, rapport annuel 2025 d'Epsicap Nano
• AMF, comprendre les SCPI
• ASPIM, statistiques du marché des SCPI
• BOFiP, IFI et démembrement de propriété
• impots.gouv.fr, conventions fiscales internationales