COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
LOG IN est une SCPI thématique de Theoreim, labellisée ISR, investie dans l'immobilier industriel et logistique en Europe, hors de France (Espagne, Italie, Royaume-Uni, Allemagne, Pologne, Irlande). Au 30 juin 2026, elle détient 21 immeubles loués à 23 locataires, pour 247,7 M€ de capitalisation, un taux d'occupation financier de 100 % et une durée ferme moyenne des baux de 9,1 ans.
Son taux de distribution brut est de 6,21 % en 2025 (4,91 % net de fiscalité étrangère), pour une performance globale annuelle de 8,21 %. La part coûte 255 €, avec 12 % TTC de commission de souscription et un minimum de 4 parts (1 020 €).
Source : bulletin trimestriel de LOG IN au 30/06/2026. Mis à jour le 8 octobre 2026. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
La SCPI LOG IN, lancée en octobre 2022 par la société de gestion Theoreim, est une SCPI thématique à capital variable spécialisée dans l'immobilier industriel et logistique européen. Au 2e trimestre 2026, elle a réalisé à Grenade la plus importante acquisition de son histoire et franchi le cap des 21 immeubles, tout en absorbant la sortie progressive d'un investisseur institutionnel historique. Elle se compare aux autres véhicules du marché dans notre classement des SCPI.
Distinctions et label ISR
LOG IN a été désignée « SCPI la plus prometteuse » par Le Particulier en octobre 2025, s'est classée ex aequo 1re SCPI durable thématique du palmarès DeepTinvest pour la 2e année consécutive et a été récompensée aux Victoires de la Pierre Papier 2026 (meilleure SCPI à capital variable, logistique). Son label ISR a été renouvelé au 1er avril 2026 pour trois ans ; elle relève de l'article 8 du règlement SFDR.
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Découvrir l'offre cashbackQuelle est l'actualité de LOG IN au 2e trimestre 2026 ?
247,7 M€ de capitalisation et 6 315 associés au 30/06/2026
La SCPI a enregistré 68 643 parts souscrites (environ 17,5 M€) et 41 765 parts retirées au 2e trimestre. Ces retraits proviennent de la sortie progressive de l'un des fondateurs, présenté comme le seul investisseur institutionnel significatif investi en compte propre. Aucune part n'est en attente de retrait au 30 juin 2026, et le nombre d'associés progresse de 584 sur le trimestre.
Grenade (Espagne) - plus de 21 M€
Logistique du dernier kilomètre | Plus de 10 000 m² | Loué en totalité à un acteur mondial du e-commerce et de la logistique | Bail triple net, durée ferme résiduelle de 8,4 ans | BREEAM « Very Good », DPE A | Plus importante acquisition de l'histoire du fonds
Cracovie (Pologne) - 10 M€
Logistique | 16 281 m² | Zone industrielle de Nowa Huta | Bail ferme triple net de 10 ans, loyer libellé en euro | Acquis le 30 mars 2026, sans endettement
Dividende du T2 2026
3,72 € brut par part, soit 2,97 € net de fiscalité étrangère. Cumul du 1er semestre : 7,51 € brut et 6,03 € net.
Sources : bulletins trimestriels de LOG IN au 31/03/2026 et au 30/06/2026.
Qu'est-ce que la SCPI LOG IN ?
La SCPI LOG IN, créée le 3 octobre 2022 par Theoreim, est une SCPI thématique à capital variable qui investit dans l'immobilier industriel et logistique européen : locaux d'activités, sites de production, entrepôts et actifs dédiés aux sciences de la vie. Sa stratégie s'appuie sur la relocalisation industrielle, le e-commerce et la souveraineté économique, avec des baux longs signés par des entreprises utilisatrices.
Les points clés de LOG IN
- Thématique : immobilier industriel et logistique, hors de France
- Diversification européenne : 21 actifs dans 6 pays au 30/06/2026
- Occupation : TOF et TOP de 100 %
- Baux longs : durée ferme moyenne de 9,1 ans et durée résiduelle de 10,7 ans
- Distribution : 6,21 % brut en 2025, versement trimestriel
- Label ISR renouvelé en avril 2026, article 8 SFDR
Qui gère la SCPI LOG IN ?
Theoreim est une société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF en septembre 2020 (GP-20000030), spécialisée dans l'investissement immobilier et fondée par Romain Welsch. LOG IN est sa SCPI dédiée à l'immobilier industriel et logistique européen. Theoreim est membre du collectif 1 % for the Planet. Le dépositaire de la SCPI est CACEIS, l'évaluateur immobilier BNP Paribas Real Estate Valuation et le commissaire aux comptes KPMG.
Quels sont les chiffres clés et le rendement de LOG IN ?
Chiffres clés au 30/06/2026
Source : bulletin trimestriel de LOG IN au 30/06/2026.
La SCPI a délivré un taux de distribution de 6,21 % brut en 2025 (4,91 % net de fiscalité étrangère), après 6,30 % brut en 2024, et une performance globale annuelle de 8,21 % en 2025. Pour 2026, Theoreim vise un taux de distribution brut compris entre 6 % et 6,5 %, objectif non garanti. Le TRI cible sur 10 ans est de 5 %.
| Période | Distribution brute / part | Distribution nette / part |
|---|---|---|
| 2024 (total) | 15,75 € | 12,99 € |
| T1 2025 | 3,87 € | 2,85 € |
| T2 2025 | 3,80 € | 2,91 € |
| T3 2025 | 3,54 € | 2,91 € |
| T4 2025 | 4,32 € | 3,60 € |
| T1 2026 | 3,79 € | 3,06 € |
| T2 2026 | 3,72 € | 2,97 € |
L'écart entre brut et net correspond aux impôts payés à l'étranger pour le compte des associés.
Où se situe le patrimoine de LOG IN ?
Au 30 juin 2026, l'Espagne devient le premier pays de la SCPI (32 %) grâce à l'acquisition de Grenade, devant l'Italie (26 %) et le Royaume-Uni (20 %). La logistique progresse à 30 % du patrimoine, contre 23 % au 31 mars 2026. Les répartitions sont exprimées en valeur vénale.
Répartition géographique (30/06/2026)
Répartition sectorielle (30/06/2026)
Source : bulletin trimestriel de LOG IN au 30/06/2026.
Quelles sont les caractéristiques et les frais de LOG IN ?
Informations générales
Prix et valeurs
Frais
Modes de détention
Sources : bulletins trimestriels de LOG IN au 31/03/2026 et au 30/06/2026, documentation de Theoreim.
Comment sont imposés les revenus de LOG IN ?
Le patrimoine de LOG IN est entièrement situé hors de France. Les loyers sont donc imposés dans les pays où se trouvent les immeubles, avec un impôt prélevé à la source : c'est ce qui explique l'écart entre le taux de distribution brut (6,21 % en 2025) et net (4,91 %). Les conventions fiscales conclues par la France évitent la double imposition, par crédit d'impôt ou par la règle du taux effectif, et ces revenus ne supportent pas les prélèvements sociaux français. Les revenus financiers de la trésorerie sont soumis au prélèvement forfaitaire unique. Les parts entrent dans l'assiette de l'IFI pour leur fraction immobilière (BOFiP), sauf en nue-propriété temporaire.
Quelles sont les clés de démembrement de LOG IN ?
La SCPI est accessible en démembrement temporaire et à crédit. Le nu-propriétaire achète les parts avec une décote fonction de la durée, ne perçoit aucun revenu et n'est pas imposé pendant le démembrement, puis récupère la pleine propriété au terme, sans fiscalité.
| Durée | Nue-propriété | Usufruit | Prix d'une part en nue-propriété |
|---|---|---|---|
| 3 ans | 88,00 % | 12,00 % | 224,40 € |
| 4 ans | 84,50 % | 15,50 % | 215,47 € |
| 5 ans | 81,00 % | 19,00 % | 206,55 € |
| 6 ans | 78,00 % | 22,00 % | 198,90 € |
| 7 ans | 75,50 % | 24,50 % | 192,53 € |
| 8 ans | 73,00 % | 27,00 % | 186,15 € |
| 9 ans | 70,50 % | 29,50 % | 179,78 € |
| 10 ans | 68,00 % | 32,00 % | 173,40 € |
| 11 ans | 66,50 % | 33,50 % | 169,57 € |
| 12 ans | 65,00 % | 35,00 % | 165,75 € |
| 13 ans | 63,50 % | 36,50 % | 161,93 € |
| 14 ans | 62,00 % | 38,00 % | 158,10 € |
| 15 ans | 61,00 % | 39,00 % | 155,55 € |
| 16 ans | 60,00 % | 40,00 % | 153,00 € |
| 17 ans | 59,50 % | 40,50 % | 151,72 € |
| 18 ans | 59,00 % | 41,00 % | 150,45 € |
| 19 ans | 58,50 % | 41,50 % | 149,18 € |
| 20 ans | 58,00 % | 42,00 % | 147,90 € |
Source : grille des clés de démembrement temporaire SCPI mise à jour au 10/03/2026, applicable dans la limite d'un volume de collecte. Les clés des autres SCPI figurent sur notre page clés de répartition des SCPI.
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Prendre rendez-vousQuels sont les risques de la SCPI LOG IN ?
Avertissement sur les risques
L'investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital. Ni le capital ni les revenus ne sont garantis. Les SCPI sont des placements de long terme et peu liquides. L'AMF rappelle les règles de fonctionnement et les risques de ces placements.
- Risque de perte en capital : la valeur de réalisation (226,19 €) est inférieure au prix de souscription (255 €)
- Risque de liquidité : un retrait n'est servi que s'il existe des souscriptions en contrepartie
- Risque de change : actifs au Royaume-Uni (20 %) et en Pologne (8 %), hors zone euro
- Concentration sectorielle sur l'immobilier industriel et logistique
- SCPI jeune : moins de quatre ans d'historique
- Endettement : dettes et autres engagements de 5,3 % au 30/06/2026, endettement autorisé jusqu'à 40 % de la valeur des immeubles
- Délai de jouissance de six mois avant les premiers revenus
Quel avis porter sur la SCPI LOG IN ?
LOG IN combine une occupation de 100 %, des baux longs (9,1 ans de durée ferme moyenne), une distribution brute supérieure à 6 % depuis 2024 et un prix de part inférieur d'environ 5 % à la valeur de reconstitution. Le 2e trimestre 2026 confirme la capacité d'investissement de la SCPI avec l'acquisition de Grenade, et la sortie d'un fondateur a été absorbée par la collecte sans créer de file d'attente. La jeunesse du fonds, son exposition au change et une fiscalité étrangère qui réduit le rendement net sont les points à intégrer avant de souscrire.
Points de vigilance
- Historique court : création en octobre 2022
- Change : 28 % du patrimoine hors zone euro
- Rendement net inférieur au brut du fait de l'impôt étranger (4,91 % net en 2025)
- Retraits élevés au T2 2026 liés à la sortie d'un fondateur, à suivre
- Frais de souscription de 12 % TTC et délai de jouissance de six mois
LOG IN peut s'intégrer à un portefeuille diversifié de SCPI comme exposition à l'immobilier industriel européen, en complément de SCPI investies sur d'autres secteurs. Sa place s'apprécie au cas par cas avec un conseiller.
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Questions fréquentes sur la SCPI LOG IN
Quel est le rendement de la SCPI LOG IN ?
La SCPI LOG IN a affiché un taux de distribution brut de 6,21 % en 2025 (4,91 % net de fiscalité étrangère) et une performance globale annuelle de 8,21 %, après 6,30 % brut en 2024. Au 1er semestre 2026, elle a distribué 7,51 € brut par part (6,03 € net), dont 3,72 € brut au 2e trimestre. L'objectif 2026 est un taux de distribution brut compris entre 6 % et 6,5 %, non garanti.
Quel est le prix d'une part de la SCPI LOG IN ?
Le prix de souscription est de 255 €, dont 150 € de nominal et 105 € de prime d'émission. Le minimum de première souscription est de 4 parts, soit 1 020 €. Au 30 juin 2026, la valeur de reconstitution s'établit à 268,05 €, soit environ 5 % au-dessus du prix de part, la valeur de réalisation à 226,19 € et la valeur de retrait à 229,50 €.
Quelle est la capitalisation de la SCPI LOG IN ?
Au 30 juin 2026, la capitalisation atteint 247,7 M€, contre 240,8 M€ au 31 mars 2026. La SCPI compte 6 315 associés et détient 21 immeubles loués à 23 locataires, pour un patrimoine de 228,2 M€ et un taux d'occupation financier de 100 %.
Dans quels pays la SCPI LOG IN investit-elle ?
En valeur vénale au 30 juin 2026, le patrimoine est situé en Espagne (32 %), en Italie (26 %), au Royaume-Uni (20 %), en Allemagne (11 %), en Pologne (8 %) et en Irlande (3 %). La SCPI ne détient aucun actif en France.
Comment sont imposés les revenus de LOG IN ?
Le patrimoine étant entièrement situé hors de France, les loyers sont imposés dans les pays où se trouvent les immeubles, avec un impôt prélevé à la source. Les conventions fiscales évitent la double imposition en France, par crédit d'impôt ou par la règle du taux effectif, et ces revenus ne supportent pas les prélèvements sociaux français. Les revenus financiers sont soumis au prélèvement forfaitaire unique. Les parts entrent dans l'assiette de l'IFI pour leur fraction immobilière, sauf en nue-propriété temporaire.
Peut-on investir en nue-propriété dans LOG IN ?
Oui. Selon la grille distributeur mise à jour au 10/03/2026, la nue-propriété représente par exemple 81 % de la valeur de la part sur 5 ans et 68 % sur 10 ans, soit 206,55 € et 173,40 € par part. Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu et n'est pas imposé pendant le démembrement, puis récupère la pleine propriété au terme.
La SCPI LOG IN est-elle accessible en assurance vie ?
Non, la SCPI LOG IN n'est pas disponible en assurance vie. Elle est accessible en souscription directe, au comptant ou à crédit, en versements programmés et en démembrement de propriété.
Quels sont les frais de la SCPI LOG IN ?
La commission de souscription est de 10 % HT, soit 12 % TTC, incluse dans le prix de part. La commission de gestion est de 10 % HT (12 % TTC) des loyers et produits financiers encaissés. S'y ajoutent une commission d'acquisition ou de cession d'immeubles de 1 % HT et une commission de suivi des travaux de 1 % HT au-delà de 100 000 €.
Quels sont les risques de la SCPI LOG IN ?
Les principaux risques sont la perte en capital, le risque de liquidité, le risque de change sur les actifs au Royaume-Uni (20 %) et en Pologne (8 %), la concentration sur l'immobilier industriel et logistique, et la jeunesse de la SCPI, créée en 2022. L'indicateur synthétique de risque est de 3 sur 7 et la durée de placement recommandée de 10 ans.
Comment investir dans la SCPI LOG IN avec un conseiller ?
Un conseiller de Comment Bien Investir étudie votre situation, choisit avec vous le mode de détention (pleine propriété au comptant ou à crédit, versements programmés, nue-propriété), vous remet la documentation réglementaire et prend en charge le dossier de souscription. Un cashback peut s'appliquer selon les conditions en vigueur.
Documents de la SCPI LOG IN
Documentation réglementaire
Le bulletin de souscription vous est remis par votre conseiller avec l'ensemble de la documentation réglementaire : process de souscription ou 01 87 42 16 27.
Pour aller plus loin
Nos guides SCPI
- Investir en SCPI : le guide complet
- Classement des SCPI
- Comment fonctionne une SCPI
- Démembrement et nue-propriété de SCPI
- Clés de répartition des SCPI en démembrement
- Investir en SCPI à crédit
- Valeurs de reconstitution des SCPI
- Risques d'investissement en SCPI
- Lexique des SCPI
- Cashback SCPI avec Comment Bien Investir
SCPI thématiques
Sources
- Theoreim, bulletin trimestriel de LOG IN au 30/06/2026
- Theoreim, bulletin trimestriel de LOG IN au 31/03/2026
- Theoreim, rapport annuel 2025 de LOG IN
- Theoreim, note d'information de LOG IN du 29/05/2026
- Theoreim, document d'informations clés de LOG IN du 25/02/2026
- Grille des clés de démembrement temporaire SCPI, mise à jour au 10/03/2026
- AMF, comprendre les SCPI
- ASPIM, statistiques du marché des SCPI
- impots.gouv.fr, conventions fiscales internationales
- BOFiP, IFI et parts de sociétés immobilières
Avertissement important
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti, pas plus que les revenus distribués. Vérifiez que cet investissement correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale. Durée de placement recommandée : 10 ans minimum. LOG IN étant une SCPI thématique, sa concentration sectorielle peut entraîner des variations plus marquées que celles d'une SCPI diversifiée. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.