COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
SCPI PAREF Prima : avis, rendement et analyse
Commerces essentiels en Allemagne, issus de la fusion des SCPI Novapierre Allemagne, gérés par PAREF Gestion. Analyse à jour du bulletin du 2e trimestre 2026.
En bref : PAREF Prima est une SCPI de commerces investie en Allemagne et, pour une petite part, aux Pays-Bas, née en 2024 de la fusion de Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2. Son prix de part est de 272 € et son taux de distribution 2025 de 5,00 %, soit 4,65 % après l'impôt prélevé à l'étranger, sans prélèvements sociaux français.
Au 30 juin 2026, la valeur du patrimoine progresse pour le quatrième semestre consécutif, le taux d'occupation financier se maintient à 93,9 % et les commerces essentiels représentent 69,6 % des loyers. Notre cabinet vous accompagne pour souscrire PAREF Prima et la combiner avec d'autres SCPI.
Source : bulletin trimestriel d'information PAREF Prima n° 50-1, T2 2026, données au 30/06/2026.
Qu'est-ce que la SCPI PAREF Prima ?
La SCPI PAREF Prima est une SCPI de rendement à capital variable de la catégorie ASPIM des SCPI à prépondérance commerces. Elle est issue de la fusion de Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2, approuvée par l'assemblée générale du 10 juin 2024 avec effet au 1er janvier 2024. Novapierre Allemagne avait été créée en 2014 : PAREF Prima prolonge donc plus de dix ans de gestion de commerces allemands.
Elle est gérée par PAREF Gestion, société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF (n° GP-08000011 du 19/02/2008) et agréée AIFM depuis le 16/07/2014. Au 30 juin 2026, PAREF Prima réunit 14 912 associés pour une capitalisation de 933,8 M€, ce qui en fait la plus grande SCPI de la gamme PAREF.
Classée article 8 SFDR
PAREF Prima est classée article 8 au sens du règlement SFDR : elle prend en compte des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance dans ses investissements, dans le cadre d'une stratégie de long terme de décarbonation de son portefeuille. Elle ne dispose pas du label ISR.
Que retenir du 2e trimestre 2026 ?
Les faits marquants au 30 juin 2026
- Valeur du patrimoine en hausse : 963,2 M€, pour le quatrième semestre consécutif, soit +0,3 % sur six mois et +0,9 % sur douze mois à périmètre constant.
- Gestion locative active : 20 baux prolongés et 10 renouvelés, avec des durées fermes jusqu'à 10 ans, représentant 1,8 M€ de loyers annualisés.
- Taux d'occupation stable : 93,9 %, avec une durée ferme résiduelle des baux de 5,4 ans et un recouvrement des loyers proche de 100 %.
- Commerces essentiels en progression : 69,6 % du loyer facial.
- Distribution en léger retrait : 2,43 € net par part au T2, versés le 31 juillet 2026, contre 2,58 € au T1. La société de gestion indique que ses prévisions 2026 restent en ligne avec les années précédentes.
- Pas de mouvement de patrimoine : aucune acquisition ni cession au cours du trimestre.
- Assemblée générale du 25 juin 2026 : toutes les résolutions (1 à 18) ont été adoptées.
Source : bulletin trimestriel d'information PAREF Prima n° 50-1, T2 2026, données au 30/06/2026.
Quelle est la stratégie d'investissement de PAREF Prima ?
PAREF Prima acquiert et gère des commerces en Allemagne, et dans une moindre mesure aux Pays-Bas. Le portefeuille est centré sur les retail parks et les commerces à dominante alimentaire situés en périphérie des villes, loués à des enseignes de l'alimentaire, du bricolage, de la droguerie et de la santé.
Commerces du quotidien
L'alimentaire représente 40,2 % des loyers et les commerces essentiels 69,6 %, des formats moins exposés au commerce en ligne que l'habillement.
Diversification régionale
Les immeubles sont répartis sur quinze Länder et aux Pays-Bas, avec une première exposition en Rhénanie-du-Nord-Westphalie (27,4 % de la valeur).
Grand nombre de baux
537 baux, signés avec des indépendants et de grandes enseignes comme Rewe, Aldi, Kaufland, OBI ou dm, limitent la dépendance à un locataire.
Selon la société de gestion, les retail parks à dominante alimentaire ont concentré 44 % des volumes investis en commerce en Allemagne au premier semestre 2026, un segment toujours recherché par les investisseurs.
Quels sont les chiffres clés du patrimoine au 30 juin 2026 ?
Patrimoine au 30/06/2026
Source : bulletin trimestriel d'information PAREF Prima n° 50-1, T2 2026, données au 30/06/2026.
Détail du taux d'occupation financier au 30 juin 2026
| Situation des locaux | Part |
|---|---|
| Locaux occupés | 93,5 % |
| Locaux occupés sous franchise ou mis à disposition | 0,4 % |
| Locaux vacants sous promesse de vente | 0 % |
| Locaux vacants en restructuration | 0 % |
| Locaux vacants | 6,1 % |
| TOF T2 2026 | 93,9 % |
TOF calculé selon la méthode ASPIM. Source : bulletin trimestriel d'information PAREF Prima n° 50-1, T2 2026, données au 30/06/2026.
Évolution du TOF sur quatre trimestres
| Trimestre | TOF |
|---|---|
| T3 2025 | 94,4 % |
| T4 2025 | 94,4 % |
| T1 2026 | 94,1 % |
| T2 2026 | 93,9 % |
Source : bulletin trimestriel d'information PAREF Prima n° 50-1, T2 2026, données au 30/06/2026.
Activité locative du 2e trimestre 2026
| Mouvement | Nombre | Surface | Loyers annuels |
|---|---|---|---|
| Prises d'effet | 7 | 593 m² | 137 626 € |
| Libérations | 4 | 3 200 m² | 262 419 € |
Source : bulletin trimestriel d'information PAREF Prima n° 50-1, T2 2026, données au 30/06/2026.
Comment se répartit le patrimoine de PAREF Prima ?
La répartition géographique est exprimée en pourcentage de la valeur hors droits, sur la base des expertises au 30 juin 2026. La répartition sectorielle est exprimée en pourcentage du loyer facial.
Répartition géographique
Répartition sectorielle
Autres Länder : Saxe-Anhalt 2,0 %, Mecklembourg-Poméranie-Occidentale 1,5 %, Brandebourg 1,5 %, Thuringe 1,2 %, Hambourg 1,0 %, Rhénanie-Palatinat 0,9 %. Source : bulletin trimestriel d'information PAREF Prima n° 50-1, T2 2026, données au 30/06/2026.
Quel actif illustre le patrimoine de PAREF Prima ?
Le bulletin du 2e trimestre 2026 met en avant le retail park de Seesen, en Basse-Saxe, à environ 200 km au sud de Hambourg. Acquis au 4e trimestre 2016, il compte trois bâtiments de plain-pied livrés en 2008 et 2011, pour 5 258 m² de surface commerciale et 247 places de stationnement, à proximité immédiate de l'autoroute.
Le site est ancré par deux enseignes alimentaires, Rewe (1 650 m²) et Aldi (900 m²), complétées par une droguerie dm (660 m²), deux enseignes de textile et de chaussures et deux commerces de services. Tous les locataires étaient présents avant l'acquisition et renouvellent leurs baux depuis.
| Indicateur | Retail park de Seesen |
|---|---|
| Situation locative | 7 baux, actif occupé à 100 % |
| Loyer facial annuel | Environ 790 000 € |
| Poids dans les loyers de la SCPI | 1,2 % |
| Durée ferme résiduelle des baux | 5,7 ans |
Source : bulletin trimestriel d'information PAREF Prima n° 50-1, T2 2026, données au 30/06/2026.
Quels dividendes verse la SCPI PAREF Prima ?
PAREF Prima verse ses revenus chaque trimestre. Les montants ci-dessous sont nets de l'impôt prélevé à la source à l'étranger, pour un associé personne physique.
| Trimestre | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| T1 | 2,67 € | 2,58 € |
| T2 | 3,54 € | 2,43 €, versé le 31/07/2026 |
| T3 | 3,03 € | À venir |
| T4 | 3,40 € | À venir |
| Total | 12,64 € | 5,01 € au 30/06/2026 |
Source : bulletin trimestriel d'information PAREF Prima n° 50-1, T2 2026, données au 30/06/2026.
Détail de l'acompte du 2e trimestre 2026
| Élément par part | Montant |
|---|---|
| Dividende brut | 2,61 € |
| dont revenus fonciers étrangers | 2,60 € |
| dont revenus financiers | 0,01 € |
| Impôt prélevé à la source | 0,18 € |
| Dividende net versé | 2,43 € |
Source : bulletin trimestriel d'information PAREF Prima n° 50-1, T2 2026, données au 30/06/2026.
Performances 2025
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Taux de distribution 2025 | 5,00 % |
| dont distribution sur résultat courant | 4,32 % |
| dont impôts prélevés à l'étranger | 0,36 % |
| dont distribution exceptionnelle | 0,32 % |
| Taux net de fiscalité étrangère | 4,65 % |
| Performance globale annuelle 2025 | 5,00 % |
| TRI 10 ans au 31/12/2025 | 5,03 % |
| TRI 5 ans au 31/12/2025 | 4,00 % |
Source : bulletin trimestriel d'information PAREF Prima n° 50-1, T2 2026, données au 30/06/2026. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Comment évoluent la collecte et les retraits ?
Le capital est stable à 3 432 976 parts : les souscriptions compensent les retraits. Au 30 juin 2026, 117 454 parts sont en attente de retrait, soit environ 3,4 % du capital.
| Trimestre | Souscriptions | Retraits | Capital final |
|---|---|---|---|
| T1 2026 | 9 501 | 9 501 | 3 432 976 |
| T2 2026 | 5 783 | 5 783 | 3 432 976 |
Source : bulletin trimestriel d'information PAREF Prima n° 50-1, T2 2026, données au 30/06/2026.
Lorsqu'un retrait n'est pas compensé au bout d'un mois, la société de gestion peut mettre en œuvre un mécanisme de rétro-compensation avec les souscriptions des douze mois précédents non encore investies, dans la limite de 2 % par mois de la valeur de reconstitution.
Quelles sont les caractéristiques et les frais de PAREF Prima ?
Informations générales
Prix et valeurs au 30/06/2026
Endettement au 30/06/2026
Frais
Source : bulletin trimestriel d'information PAREF Prima n° 50-1, T2 2026, données au 30/06/2026.
Comment sont imposés les revenus de PAREF Prima ?
Les loyers des immeubles allemands et néerlandais sont d'abord imposés dans le pays où se trouve l'immeuble : la SCPI acquitte cet impôt pour le compte des associés, ce qui explique l'écart entre dividende brut et dividende net. Les conventions fiscales conclues par la France évitent ensuite la double imposition : les revenus étrangers sont pris en compte pour calculer le taux d'imposition des autres revenus, puis neutralisés par un crédit d'impôt.
Point important pour un particulier : ces revenus de source étrangère ne supportent pas les prélèvements sociaux français de 17,2 %, contrairement aux revenus fonciers de source française. Une société à l'impôt sur les sociétés intègre sa quote-part de résultat dans son résultat imposable. Détenues dans un contrat d'assurance vie, les parts suivent la fiscalité du contrat et le crédit d'impôt revient à l'assureur.
Pour l'IFI, la valeur préconisée au titre de 2025 est de 233,83 € par part pour un résident fiscal français et de 0,00 € pour un non-résident, le patrimoine étant situé hors de France. Pour aller plus loin, voir notre guide sur la fiscalité des SCPI européennes.
Comment investir dans PAREF Prima avec un conseiller ?
Notre cabinet propose PAREF Prima à partir de 5 parts (1 360 €). Nous analysons votre situation patrimoniale et fiscale, choisissons avec vous le mode de détention et prenons en charge le dossier de souscription via notre process de souscription.
En pleine propriété
Vous percevez les acomptes trimestriels, au comptant ou à crédit. L'investissement à crédit permet de déduire les intérêts d'emprunt.
En nue-propriété
Vous achetez les parts avec une décote, sans revenus ni fiscalité pendant le démembrement. Les décotes pratiquées figurent sur notre page des clés de répartition.
En assurance vie
Selon les référencements des assureurs, PAREF Prima peut être logée en unités de compte dans un contrat d'assurance vie ou de capitalisation.
Comment PAREF Prima se situe-t-elle face au marché des SCPI ?
Pour juger PAREF Prima, le plus utile est de la comparer aux chiffres publiés chaque année par l'ASPIM et l'IEIF pour l'ensemble des SCPI et pour chaque grande catégorie.
| Indicateur | PAREF Prima | Moyenne des SCPI de commerces | Ensemble des SCPI |
|---|---|---|---|
| Taux de distribution 2025 | 5,00 % | 4,9 % | 4,91 % |
| Performance globale annuelle 2025 | 5,00 % | +4,1 % | +1,46 % |
| Parts en attente de retrait | ≈ 3,4 % du capital | n.d. | 3,1 % |
Sources : bulletin du 2e trimestre 2026 de la SCPI et ASPIM-IEIF, résultats du marché des SCPI en 2025 publiés le 10 février 2026. Parts en attente de retrait : au 30/06/2026 pour la SCPI, au 31/12/2025 en % de la capitalisation pour le marché. Les moyennes sont pondérées par la capitalisation. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
PAREF Prima a distribué un peu plus que la moyenne des SCPI de commerces et que l'ensemble du marché en 2025. Ses parts en attente de retrait, environ 3,4 % du capital, sont proches de la moyenne du marché.
Quels sont les risques d'un investissement dans PAREF Prima ?
- Perte en capital : le capital investi n'est pas garanti.
- Liquidité : la revente des parts dépend des souscriptions nouvelles. Au 30 juin 2026, 117 454 parts attendent un retrait et la société de gestion ne garantit pas la revente.
- Concentration : le patrimoine est investi dans un seul secteur, le commerce, et majoritairement dans un seul pays, l'Allemagne.
- Marché immobilier : la valeur des commerces dépend de la conjoncture allemande et des taux d'intérêt.
- Endettement : un ratio de 26,6 % amplifie les variations de valeur, à la hausse comme à la baisse.
- Fiscalité étrangère : la fiscalité allemande ou néerlandaise et les conventions fiscales peuvent évoluer.
- Gestion discrétionnaire et durabilité : la performance dépend des choix de la société de gestion et d'événements environnementaux, sociaux ou de gouvernance.
Pour une vue d'ensemble, consultez notre page sur les risques d'investissement en SCPI.
PAREF Prima : points forts et points de vigilance
Points forts
- Patrimoine qui se revalorise : quatrième semestre consécutif de hausse des expertises.
- Commerces essentiels : 69,6 % des loyers, dont 40,2 % dans l'alimentaire.
- Occupation solide : TOF autour de 94 % et baux fermes de 5,4 ans en moyenne.
- Revenus sans prélèvements sociaux : loyers de source allemande et néerlandaise.
- Taille et mutualisation : 933,8 M€ de capitalisation, 77 immeubles et 537 baux.
- Prix proche de la reconstitution : 272 € pour 264,93 €, écart de 2,67 %.
Points de vigilance
- Distribution 2026 en retrait : 5,01 € net sur le premier semestre, contre 6,21 € un an plus tôt.
- Retraits en attente : 117 454 parts, soit 3,4 % du capital.
- Frais de gestion élevés : jusqu'à 11 % HT des recettes encaissées.
- Concentration : un seul secteur et un pays dominant.
- Collecte en baisse : 5 783 parts souscrites au T2, contre 9 501 au T1.
PAREF Prima offre une exposition au commerce essentiel allemand avec un patrimoine large, une occupation élevée et une fiscalité allégée par l'absence de prélèvements sociaux. Sa concentration sectorielle et géographique en fait une SCPI à associer à d'autres SCPI investies en France ou dans d'autres secteurs. Pour comparer, consultez notre classement des SCPI.
Questions fréquentes sur la SCPI PAREF Prima
Quel est le rendement de la SCPI PAREF Prima ?
PAREF Prima a affiché un taux de distribution de 5,00 % en 2025, soit 4,65 % après l'impôt prélevé à l'étranger, pour un dividende net de 12,64 € par part. En 2026, les acomptes nets sont de 2,58 € au 1er trimestre et de 2,43 € au 2e trimestre. La performance globale annuelle 2025 est de 5,00 %.
Quel est le prix de la part PAREF Prima ?
Le prix de souscription est de 272 € et le prix de retrait de 244,80 €. Le minimum de souscription est de 5 parts pour un nouvel associé, soit 1 360 €.
Dans quoi investit la SCPI PAREF Prima ?
PAREF Prima investit dans des commerces en Allemagne, et pour 7,5 % aux Pays-Bas : retail parks, supermarchés, magasins de bricolage et drogueries. Au 30 juin 2026, elle détient 77 immeubles loués à travers 537 baux, avec 69,6 % de commerces essentiels.
Quel est le taux d'occupation de PAREF Prima ?
Le taux d'occupation financier est de 93,9 % au 2e trimestre 2026, stable autour de 94 % depuis un an, avec une durée ferme résiduelle des baux de 5,4 ans et un taux de recouvrement des loyers proche de 100 %.
Quelle est la valeur de reconstitution de PAREF Prima ?
La valeur de reconstitution est de 264,93 € par part au 30 juin 2026 et la valeur de réalisation de 212,34 €. Le prix de souscription de 272 € se situe 2,67 % au-dessus de la valeur de reconstitution, écart qui se réduit grâce à la hausse des expertises.
Comment sont imposés les revenus de PAREF Prima ?
Les loyers allemands et néerlandais sont imposés dans le pays de l'immeuble, puis les conventions fiscales évitent la double imposition en France. Ces revenus ne supportent pas les prélèvements sociaux français de 17,2 %. Au 2e trimestre 2026, l'impôt prélevé à la source représente 0,18 € sur un dividende brut de 2,61 € par part.
Quels sont les frais de la SCPI PAREF Prima ?
La commission de souscription est de 10 % HT du prix de souscription. La commission de gestion annuelle est de 11 % HT maximum (13,20 % TTC) des recettes encaissées. Les frais de cession ou de mutation de parts sont de 75 € HT (90 € TTC).
Comment investir dans PAREF Prima ?
Vous pouvez souscrire des parts en pleine propriété, au comptant ou à crédit, en nue-propriété ou, selon les référencements des assureurs, dans un contrat d'assurance vie. Notre cabinet étudie votre situation, vous remet les documents réglementaires et prend en charge le dossier de souscription.
Qu'est-ce que Novapierre Allemagne ?
Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2 étaient deux SCPI de commerces allemands gérées par PAREF Gestion. Elles ont fusionné en 2024 pour former PAREF Prima, qui reprend leur patrimoine et leur stratégie.
PAREF Prima est-elle plus performante que les autres SCPI ?
PAREF Prima a distribué un peu plus que la moyenne des SCPI de commerces et que l'ensemble du marché en 2025. Ses parts en attente de retrait, environ 3,4 % du capital, sont proches de la moyenne du marché.
Documents de la SCPI PAREF Prima
Pour aller plus loin
Nos guides SCPI
Comparer et comprendre
SCPI de la même famille
Sources
- Bulletin trimestriel d'information PAREF Prima n° 50-1, 2e trimestre 2026, données au 30/06/2026 (PAREF Gestion)
- AMF : fonctionnement et risques des SCPI
- ASPIM : définitions des indicateurs des SCPI (TOF, taux de distribution, performance globale annuelle)
- impots.gouv.fr : conventions fiscales internationales
- BOFiP : parts de SCPI et impôt sur la fortune immobilière
Avertissement
Le capital investi en SCPI n'est pas garanti et les revenus peuvent varier à la hausse comme à la baisse. La revente des parts n'est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La durée de placement recommandée est de 10 ans. Avant toute souscription, vérifiez l'adéquation de l'investissement à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale et prenez connaissance des documents réglementaires (note d'information, statuts, DIC, dernier bulletin trimestriel et rapport annuel), remis par votre conseiller. Cette page ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Comment Bien Investir, ORIAS n° 22004462, membre de l'ANACOFI-CIF n° E010271.