COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
SCPI : guide complet pour investir
Définition, fonctionnement, rendement, fiscalité, risques et modes de détention, puis tous nos guides pour approfondir chaque sujet.
Une SCPI (société civile de placement immobilier) permet d'investir dans un patrimoine immobilier, surtout professionnel, avec quelques centaines d'euros et sans gestion locative : une société de gestion agréée par l'AMF achète les immeubles, encaisse les loyers et les redistribue. En 2025, le taux de distribution moyen a été de 4,91 % et la performance globale de 1,46 % selon l'ASPIM, avec de très grands écarts entre SCPI. Le capital, les revenus et la revente ne sont pas garantis : c'est un placement de 8 à 10 ans au moins, à choisir avec soin.
Source : ASPIM et IEIF, bilan 2025 (février 2026) et bilan du premier semestre 2026. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Qu'est-ce qu'une SCPI ?
Une SCPI est un placement collectif immobilier. Elle collecte l'épargne de nombreux associés pour acheter et louer des immeubles : bureaux, commerces, entrepôts, établissements de santé, hôtels ou logements, en France et en Europe. En achetant des parts, l'associé devient copropriétaire indirect de ce patrimoine, sans avoir à chercher de locataires, gérer les travaux ou les impayés.
La SCPI est gérée par une société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF, et son patrimoine est évalué par un expert immobilier indépendant. Le marché compte plus de 230 SCPI, pour une capitalisation de 86 milliards d'euros au 30 juin 2026 selon l'ASPIM.
Comment fonctionne une SCPI ?
- La collecte : les épargnants achètent des parts ; le prix inclut une commission de souscription, souvent de 8 à 12 %, ou 0 % pour les SCPI sans frais d'entrée.
- L'investissement : la société de gestion achète des immeubles selon la stratégie prévue dans les statuts.
- La location : les loyers sont encaissés, les frais de gestion prélevés, et le solde est versé aux associés chaque trimestre ou chaque mois.
- La valorisation : le patrimoine est expertisé deux fois par an ; le prix de la part doit, sauf écart justifié auprès de l'AMF, rester à plus ou moins 10 % de la valeur de reconstitution.
- La sortie : retrait auprès de la société de gestion si la SCPI est à capital variable et collecte, ou vente sur le marché secondaire.
Quels sont les différents types de SCPI ?
SCPI de rendement
Elles représentent l'essentiel du marché. Elles redistribuent leurs loyers et se distinguent par leur stratégie : diversifiée, bureaux, commerces, logistique, santé, résidentiel, ou européenne.
SCPI de capitalisation
Elles distribuent peu ou pas de revenus et misent sur la hausse de valeur des immeubles. Il n'en existe que trois, toutes fermées à la souscription en 2026. Voir SCPI de capitalisation.
SCPI fiscales
Elles ouvrent droit à un avantage fiscal (Malraux, déficit foncier) en contrepartie d'une durée de vie fixée, souvent de 12 à 15 ans. Voir SCPI fiscales.
Quel est le rendement d'une SCPI ?
Le taux de distribution rapporte le dividende brut de l'année au prix de part du 1er janvier. La performance globale annuelle y ajoute la variation du prix de part : c'est l'indicateur à regarder depuis que les prix bougent.
| Année | Taux de distribution | Performance globale annuelle |
|---|---|---|
| 2023 | 4,52 % | −0,4 % |
| 2024 | 4,72 % | +0,2 % |
| 2025 | 4,91 % | +1,46 % |
| 1er semestre 2026 | 2,30 % sur 6 mois | Prix de part moyen −2,4 % sur le semestre |
Ces moyennes masquent de grands écarts : en 2025, la performance globale allait de +6,3 % pour les SCPI diversifiées à −4,5 % pour les SCPI résidentielles. Les résultats SCPI par SCPI figurent dans notre classement des meilleures SCPI.
Pour comparer : le Livret A rapporte 1,7 % depuis le 1er août 2026, et les fonds en euros de l'assurance vie ont servi 2,63 % en moyenne en 2025 selon l'ACPR. Ces placements sont garantis en capital, à la différence des SCPI.
Où en est le marché des SCPI en 2026 ?
Après la crise ouverte en 2023, la collecte a repris : 4,6 milliards d'euros de collecte nette en 2025 et 2,2 milliards au premier semestre 2026. Mais le marché est à deux vitesses. Les SCPI diversifiées, souvent récentes et investies en Europe, captent l'essentiel de la collecte ; plusieurs SCPI anciennes à dominante de bureaux restent bloquées, et certaines ont suspendu la variabilité de leur capital en 2026. Au 30 juin 2026, 1,9 milliard d'euros de parts attendaient un acheteur. La BCE a par ailleurs relevé ses taux en juin puis en septembre 2026, ce qui pèsera sur les prochaines expertises. Le détail est dans notre page sur la crise des SCPI.
Quels sont les avantages et les inconvénients des SCPI ?
Avantages
- Accès à l'immobilier professionnel avec quelques centaines d'euros
- Aucune gestion locative
- Patrimoine diversifié : immeubles, locataires, pays
- Revenus trimestriels ou mensuels
- Nombreux modes de détention : direct, crédit, démembrement, assurance vie
- Cadre réglementé et contrôlé par l'AMF
Inconvénients
- Capital et revenus non garantis
- Commission de souscription souvent de 8 à 12 %
- Revente non garantie, délais parfois longs
- Revenus français imposés au barème plus 17,2 %
- Durée de placement de 8 à 10 ans au moins
- Forte dispersion des résultats entre SCPI
Le détail est dans notre guide SCPI : avantages et inconvénients, et la méthode de sélection dans comment choisir une SCPI.
Comment sont imposées les SCPI ?
Loyers de source française : revenus fonciers, au barème de l'impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Les revenus fonciers ont été exclus de la hausse à 18,6 % décidée pour 2026.
Loyers de source étrangère : pas de prélèvements sociaux ; selon la convention fiscale, exonération avec prise en compte pour le taux, ou crédit d'impôt égal à l'impôt français.
Produits financiers : prélèvement forfaitaire de 31,4 %.
Plus-value à la revente : 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, exonération d'impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
IFI : les parts entrent dans l'assiette pour leur fraction immobilière, sauf en nue-propriété.
Quels sont les modes de détention des SCPI ?
La SCPI répond à des besoins très différents selon la façon de la détenir :
Nous définissons avec vous le montant, le mode de détention et les SCPI adaptées à votre fiscalité, puis nous vous accompagnons jusqu'à la souscription et dans la durée.
Nos guides pour tout savoir sur les SCPI
Chaque guide approfondit un sujet. Les fiches de chaque SCPI sont regroupées dans notre sélection de SCPI.
Comprendre et choisirLes SCPI fiscales
Moins répandues que les SCPI de rendement, les SCPI fiscales servent d'abord un objectif fiscal. Elles achètent des logements dans le cadre d'un dispositif (restauration Malraux, déficit foncier) et font bénéficier leurs associés de l'avantage correspondant. Leur patrimoine est plus réduit, leur durée de vie fixée et leur revente difficile avant la dissolution. Les SCPI Pinel ne collectent plus depuis la fin de ce dispositif au 31 décembre 2024. Voir notre analyse des SCPI fiscales.
Les autres placements immobiliers collectifs
D'autres véhicules permettent d'investir dans l'immobilier, avec des règles de liquidité et de fiscalité différentes :
Questions fréquentes sur les SCPI
Qu'est-ce qu'une SCPI ?
Une SCPI, société civile de placement immobilier, collecte l'épargne de nombreux associés pour acheter et louer un patrimoine immobilier, surtout professionnel. Elle est gérée par une société de gestion agréée par l'AMF, qui encaisse les loyers et les redistribue aux associés. L'associé détient des parts et n'a aucune gestion locative à assurer.
Quel est le rendement moyen d'une SCPI ?
Selon l'ASPIM, le taux de distribution moyen des SCPI a été de 4,91 % en 2025, après 4,72 % en 2024. Compte tenu d'une baisse moyenne des prix de part de 3,45 %, la performance globale annuelle du marché a été de 1,46 % en 2025, avec de très fortes différences selon les SCPI : de +6,3 % en moyenne pour les SCPI diversifiées à −4,5 % pour les SCPI résidentielles.
Quel capital pour investir en SCPI ?
Il n'existe pas de minimum légal. Le prix d'une part va de quelques dizaines à plus de 1 000 €, et certaines SCPI acceptent des versements programmés mensuels. Pour répartir son investissement entre plusieurs SCPI, un montant de quelques milliers à quelques dizaines de milliers d'euros est plus courant.
Quelle est la fiscalité des SCPI ?
Les loyers de source française sont imposés comme des revenus fonciers, au barème de l'impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux, taux maintenu en 2026 pour ces revenus. Les loyers de source étrangère ne supportent pas les prélèvements sociaux et relèvent des conventions fiscales. À la revente, la plus-value suit le régime des plus-values immobilières : 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention.
Les SCPI sont-elles risquées ?
Oui. Le capital et les revenus ne sont pas garantis, et la revente des parts n'est pas garantie non plus. Depuis 2023, plusieurs SCPI ont baissé leur prix de part et certaines ont suspendu la variabilité de leur capital en 2026, ce qui oblige leurs associés à vendre sur le marché secondaire. Une durée de placement de 8 à 10 ans et une répartition entre plusieurs SCPI sont recommandées.
Comment revendre ses parts de SCPI ?
Dans une SCPI à capital variable, l'associé demande le retrait de ses parts à la société de gestion, qui le paie grâce aux nouvelles souscriptions ; sans collecte suffisante, la demande est mise en attente. Dans une SCPI à capital fixe, ou dont la variabilité est suspendue, il passe un ordre de vente sur le marché secondaire, où le prix résulte de l'offre et de la demande.
SCPI ou assurance vie : que choisir ?
Les deux se complètent et peuvent se combiner. Les fonds en euros de l'assurance vie ont rapporté 2,63 % en moyenne en 2025 selon l'ACPR, avec une garantie en capital et une fiscalité allégée après 8 ans. Les SCPI visent un rendement plus élevé, sans garantie et avec une fiscalité plus lourde en direct. Des SCPI peuvent aussi être détenues dans un contrat d'assurance vie.
Peut-on investir en SCPI à crédit ?
Oui. Le crédit permet d'investir sans mobiliser toute son épargne, et les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers en pleine propriété. Les loyers couvrent en général une partie des mensualités, le reste étant un effort d'épargne. Le coût du crédit doit rester inférieur au rendement attendu, et le risque de baisse du prix de part demeure.
Nous partons de vos objectifs et de vos contraintes pour bâtir une stratégie chiffrée, choisissons les SCPI sur un large choix de sociétés de gestion, sans surcoût par rapport à une souscription en direct, et ajustons votre placement dans le temps.
- ASPIM et IEIF : bilan 2025 des fonds immobiliers grand public (février 2026)
- ASPIM et IEIF : bilan du premier semestre 2026
- AMF : espace épargnants
- Légifrance : Code monétaire et financier, articles L. 214-86 et suivants (SCPI)
- Service-public.fr : prélèvements sociaux sur les revenus du capital (taux 2026)
- Gouvernement : taux du Livret A au 1er août 2026
Page mise à jour le 6 octobre 2026. Le capital investi en SCPI n'est pas garanti, les revenus distribués non plus, et la liquidité est limitée. Il est généralement recommandé de conserver ses parts 8 à 10 ans au moins. Avant toute décision, prenez connaissance des documents réglementaires : document d'informations clés, note d'information, statuts, bulletin périodique, rapport annuel et bulletin de souscription. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Comment Bien Investir, SAS au RCS Nanterre 911 354 777, CIF ANACOFI-CIF E010271, ORIAS 22004462.