COMMENT BIEN INVESTIR – Cabinet de gestion de patrimoine
Comment Bien Investir est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine (CGPI), enregistré CIF. Les produits présentés sur ce site le sont à titre informatif — nous les analysons et les sélectionnons pour vous, sans être liés à leurs émetteurs. Notre rôle : analyser votre situation et sélectionner sur l'ensemble du marché la solution la plus adaptée à vos objectifs.
SCPI Iroko Zen : Avis, Rendement et Analyse Complète
La première SCPI des usages de demain | Performance globale 2025 : 8,13% | Sans frais d'acquisition | 100% digitale | Label ISR
Mise à jour : 27 juillet 2026 - Données du bulletin trimestriel T2 2026
La SCPI Iroko Zen, lancée en 2020 par Iroko AM, se positionne comme la première SCPI des usages de demain. Avec un taux de distribution de 7,14% en 2025 et une Performance Globale Annuelle de 8,13%, elle accompagne les transitions démographiques et digitales tout en adoptant une vision durable. Son modèle innovant sans frais de souscription (sauf si revente avant 3 ans) et sa digitalisation complète en font une SCPI particulièrement attractive.
Une SCPI que nous recommandons
Iroko Zen fait partie des SCPI que nous recommandons activement chez Comment Bien Investir. Son positionnement unique sur les usages de demain, combiné à un modèle économique innovant sans frais d'acquisition, lui permet d'afficher des performances remarquables.
Depuis sa création en 2020, Iroko Zen a su maintenir un rendement supérieur à 7% chaque année (7,56% en 2020, 7,10% en 2021, 7,04% en 2022, 7,12% en 2023, 7,32% en 2024 et 7,14% en 2025). La SCPI fête ses 5 ans avec une Performance Globale Annuelle de 8,13%, confirmant la pertinence de sa stratégie et la qualité de sa gestion. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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Qu'est-ce que l'Iroko ?
L'Iroko est un arbre africain qui possède une faculté unique : celle de rejeter son CO2 dans le sol. Une fois rejeté, les cristaux se transforment en calcaire pour enrichir le sol environnant. Son utilité est reconnue : il permet d'enrichir considérablement le sol autour de lui, créant un écosystème plus fertile.
Cette métaphore illustre parfaitement la philosophie d'Iroko Zen : une SCPI qui souhaite enrichir durablement le patrimoine de ses associés tout en contribuant positivement à l'évolution de l'immobilier d'entreprise.
Une SCPI nouvelle génération
Lancée en 2020, Iroko Zen est la première SCPI des usages de demain. L'immobilier d'entreprise a profondément évolué au gré des crises récentes, notamment la crise sanitaire. Iroko Zen accompagne activement les transitions démographiques et digitales tout en adoptant une vision durable et responsable.
La SCPI a opté pour une stratégie diversifiée tant sur les caractéristiques sectorielles que géographiques, en fonction de la conjoncture et des opportunités du marché. Les actifs immobiliers sélectionnés se doivent d'être de taille "humaine", favorisant la granularité et la mutualisation des risques. Elle figure parmi les véhicules suivis dans notre classement SCPI.
5 ans de performances exceptionnelles
En 2025, Iroko Zen a réalisé une année exceptionnelle avec près de 630 M€ d'investissements, répartis sur plus de 41 acquisitions pour un rendement AEM moyen d'environ 7,80%. Ce volume illustre la capacité des équipes à déployer une collecte de manière maîtrisée, sans rupture dans la stratégie ni concentration excessive des risques.
Revalorisation de la part : un signal fort
Le 1er août 2025, la valeur de la part est passée de 202€ à 204€, soit une hausse de 0,99%. Cette revalorisation témoigne de la belle santé de la SCPI dans une période où plusieurs SCPI ont au contraire baissé le prix de leur part.
La valeur de reconstitution s'établit à 214,24€ au 30 juin 2026 (213,94€ au 31/12/2025), soit un niveau supérieur au prix de souscription : la part n'est pas surévaluée à date. Ces valeurs ont été validées par l'expert AIFM de la SCPI, sur la base d'une campagne d'expertise portant sur 100% du patrimoine. Elles peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse.
Actualité du 2e trimestre 2026
Avec une capitalisation qui franchit 1,605 Md€, Iroko Zen a poursuivi sa trajectoire au 2e trimestre 2026 en combinant gestion locative et investissements. Le trimestre est marqué par deux nouveautés : l'ouverture d'un huitième pays, la Belgique, et la première cession du parc immobilier depuis la création de la SCPI.
Dividendes versés sur le T2 2026
Sur le 2e trimestre 2026, le dividende versé par part en pleine jouissance s'élève à 3,59 € brut (dont 0,61 € d'impôt étranger prélevé à la source par Iroko Zen), soit 2,98 € net de fiscalité étrangère. La distribution mensuelle se décompose comme suit :
- Avril : 1,19 € brut / 1,00 € net (versé le 25/05/2026)
- Mai : 1,19 € brut / 1,00 € net (versé le 25/06/2026)
- Juin : 1,21 € brut / 0,98 € net (versé le 24/07/2026)
Pour rappel, le 1er trimestre 2026 avait distribué 3,53 € brut et 3,08 € net. Les versements du 3e trimestre sont prévus les 24/08, 25/09 et 26/10/2026 : ces dates sont prévisionnelles et non garanties.
6 nouvelles acquisitions dans 4 pays
Iroko Zen a réalisé 6 nouvelles acquisitions au cours du trimestre pour un volume global de 149,8 M€ hors droits, avec un taux de rendement acte en main moyen de 7,97%. Ces opérations ont concerné la France, l'Espagne, le Royaume-Uni et, pour la première fois, la Belgique.
Blois, France
Commerces - Locataires : Rituals, Franck Provost, Général d'Optique... - WALB 1,97 an - Rendement AEM 8,75% - 40,17 M€ HD - Note ESG 62,3/100
Alcobendas, Espagne
Bureaux - Locataire principal : Konecta - WALB 12 ans - Rendement AEM 7,34% - 34,64 M€ HD - Note ESG 61,5/100
Molenbeek-Saint-Jean (Bruxelles), Belgique
Bureaux - Locataire : Fédération Wallonie-Bruxelles - WALB 11,1 ans - Rendement AEM 7,31% - 29,52 M€ HD - Note ESG 47,5/100
Londres, Royaume-Uni
Bureaux et commerces - Locataires principaux : Ppro Financial, Gong Cha Global... - WALB 2,92 ans - Rendement AEM 7,71% - 22,6 M€ HD - Note ESG 57,3/100
Sant Cugat del Vallès, Espagne
Bureaux - Locataires principaux : Ricoh, Algoritmia, Servei Català... - WALB 2,88 ans - Rendement AEM 8,53% - 19,56 M€ HD - Note ESG 65,5/100
Sierentz, France
Locaux d'activité - Locataire principal : Schneider Transports SAS - WALB 2,61 ans - Rendement AEM 7,45% - 3,30 M€ HD - Note ESG 57/100
Première cession du parc immobilier
Iroko Zen a signé la première cession de son histoire : un commerce de 1 230 m² à Barcelone, acquis en 2021 à 2,357 M€ pour un rendement acte en main de 6%. Les équipes d'asset management y ont piloté le remplacement du supermarché DIA par l'enseigne Action, qui y a inauguré son premier magasin barcelonais en novembre 2025.
Une création de valeur par l'arbitrage
- Prix d'achat 2021 : 2,357 M€
- Prix de vente 2026 : 2,644 M€
- Plus-value : 12,2%, soit 287 K€
- Logique de l'opération : le capital est réalloué vers des acquisitions plus rémunératrices, le taux moyen des acquisitions réalisées par Iroko Zen en 2026 s'établissant à 7,50%
Cet arbitrage illustre un second levier de création de valeur, complémentaire de la collecte : améliorer un actif par la gestion locative, puis le céder au bon moment. Cet actif n'est pas représentatif de l'ensemble du patrimoine et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Asset Management : faits marquants du trimestre
Renouvellements et relocations
- Dunkerque (France) : nouveau bail ferme de 12 ans signé avec l'Apave sur 2 797 m², au même niveau de loyer, en contrepartie de travaux d'amélioration énergétique financés par le bailleur (CVC et GTB)
- Avignon (France) : après la liquidation judiciaire d'Easy Cash, relocation sécurisée par anticipation auprès d'Optical Center pour 6 ans ferme, avec une hausse de loyer de 42%
- Louvroil (France) : poursuite de la campagne de renouvellements du retail park avec Orchestra, Besson et Boulangerie Louise, sur près de 2 500 m²
- Brie-Comte-Robert (France) : renouvellement du bail de Distrimesure pour 9 ans ferme et mise en location de deux cellules auprès de Bati Renov Design (326 m²)
- Hellevoetsluis (Pays-Bas) : renouvellement avec Praxis portant la WALB de l'actif à 6,3 ans, contre 3,9 ans à l'acquisition en 2023
- Ballymount (Irlande) : deux renouvellements de cellules (3 et 5 ans fermes) établissant un nouveau niveau de loyer de référence sur le parc
Congés reçus et plan de relocation
Cinq congés ont été délivrés au 2e trimestre, pour lesquels des équipes locales ont été mandatées :
- Vianen (Pays-Bas) : Volkerrail, 2 598 m², effet du congé prorogé au 31/10/2027
- Pantin (France) : Infraneo, 1 893 m², effet au 31/01/2027, discussions en cours pour un réengagement sur une surface réduite
- Avignon (France) : Pro Duo, 504 m², départ en décembre 2026
- Swansea (Royaume-Uni) : One Beyond, 456 m², départ en novembre 2026
- Ballymount (Irlande) : Robert Seale Ltd, 134 m², départ intervenu en avril 2026
Ces libérations expliquent en partie la légère érosion du taux d'occupation financier sur le trimestre, à 96,88% contre 97,11% au 31/03/2026.
Ouverture de la Belgique et déploiement paneuropéen
L'acquisition de Molenbeek-Saint-Jean marque l'entrée d'Iroko Zen sur le marché belge, huitième pays du portefeuille. Elle s'inscrit dans un déploiement structuré au Royaume-Uni, en péninsule Ibérique et au Benelux, destiné à intensifier le sourcing local et à assurer une gestion plus directe des investissements. Pour mémoire, Iroko a officialisé en 2026 le lancement d'Iroko UK à Londres, dirigé par Danny Al-Dilmi, après 27 acquisitions réalisées au Royaume-Uni en 18 mois.
ESG : label ISR confirmé et bilan carbone en baisse
En juin 2026, Iroko Zen a passé avec succès son audit de suivi du label ISR, mené par l'AFNOR sur l'ensemble du portefeuille : 100% des engagements ESG du deuxième exercice du cycle 2024-2026 ont été tenus. Les 38 actifs acquis en 2022, arrivés au terme de leur période de trois ans, sont tous classés Best-in-Class.
Côté empreinte carbone, l'intensité mesurée par Carbometrix s'établit à 22,6 kgCO₂e/m² en 2025, en baisse de 35% sur un an (34,8 en 2024, 44,5 en 2023). À périmètre constant, hors nouvelles acquisitions, la baisse reste de l'ordre de 29%. Ces résultats s'appuient sur 1,2 M€ de travaux ESG réalisés en 2025 : gestion technique de bâtiment, pilotage énergétique et bornes de recharge, notamment à Évreux et à Vaulx-en-Velin.
Évolution importante : frais de sortie portés à 6 ans à partir du 1er septembre 2026
L'Assemblée Générale Annuelle du 16 avril 2026 a approuvé l'allongement à 6 ans du délai d'application des frais de sortie. Concrètement :
- Jusqu'au 31 août 2026 : frais de sortie de 6% TTC uniquement en cas de revente avant 3 ans de détention
- À partir du 1er septembre 2026 : frais de sortie de 6% TTC en cas de revente avant 6 ans de détention
Point essentiel confirmé par la société de gestion : cette évolution n'a aucun effet rétroactif et ne concerne pas les parts émises avant le 1er septembre 2026. Souscrire avant cette date permet donc de conserver le délai de 3 ans sur les parts acquises.
Autres résolutions adoptées (AG du 16/04/2026)
Les 17 résolutions présentées ont toutes été adoptées, dont notamment :
- Dividende 2025 : 12,20 € par part
- Objectifs révisés : TRI et Performance Globale Annuelle cibles de 6% sur 10 ans, taux de distribution cible de 5,5%, durée de placement recommandée de 10 ans
- Commissaire aux comptes : non-renouvellement de BM&A et nomination de FORVIS MAZARS
- Frais : suppression des frais de dossier liés au transfert et à la mutation de parts
- Gouvernance : adaptation des règles de quorum (10% en AGO, 15% en AGE)
- Impact social : précision de la poche d'impact incluant le fonds Iroko Impact, qui représente 14,9 M€ du patrimoine
Le détail figure dans le procès-verbal de l'Assemblée Générale du 16/04/2026 et dans le rapport annuel 2025 de la SCPI. Les performances historiques d'Iroko Zen restent supérieures à ces nouveaux objectifs cibles, sans que cela préjuge des performances futures.
Caractéristiques Principales
Chiffres Clés (30/06/2026)
Investissement & Accessibilité
Engagement ESG & Labels
Performances Historiques
Depuis sa création en 2020, Iroko Zen affiche des performances remarquablement stables et supérieures à 7% chaque année, dépassant largement son objectif initial de distribution de 5,5% par an. En 2025, la SCPI fête ses 5 ans avec une Performance Globale Annuelle de 8,13%.
| Année | Taux de distribution | Prix de la part | Valeur de reconstitution |
|---|---|---|---|
| 2025 | 7,14% | 204€ | 213,94€ |
| 2024 | 7,32% | 202€ → 204€ | 214,37€ |
| 2023 | 7,12% | 200€ | 207,64€ |
| 2022 | 7,04% | 200€ | - |
| 2021 | 7,10% | 200€ | - |
| 2020 | 7,56% | 200€ | - |
Performance exceptionnelle dans un contexte difficile
Le fait qu'Iroko Zen ait maintenu et même amélioré ses performances pendant la période 2022-2025 témoigne de :
- Une gestion rigoureuse du patrimoine
- Des acquisitions judicieuses à des prix attractifs
- Une collecte continue permettant de saisir les opportunités
- Une diversification équilibrée mutualisant les risques
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Stratégie d'Investissement
Une approche opportuniste maîtrisée
Iroko Zen a adopté une stratégie opportuniste avec une propension au risque maîtrisée. Depuis sa création, les acquisitions sont réalisées selon les opportunités du marché, en maintenant une pondération relativement proche du cadre fixé à l'origine. À date, la SCPI dispose de plus de 300 M€ hors droits d'actifs sous exclusivité, à des taux de rendement acte en main compris entre 7% et 9,50%.
Critères de sélection des actifs
- Actifs de taille humaine : Favorisant la granularité et la mutualisation des risques
- Rendement attractif : Sélection d'actifs offrant des rendements bruts intéressants
- Baux de longue durée : Privilégiés pour sécuriser les revenus
- Qualité de signature : Locataires solvables et reconnus
- Normes ESG : Chaque bien acquis doit respecter les critères du label ISR
Secteurs d'investissement
Iroko Zen investit dans une diversité de typologies d'actifs immobiliers d'entreprise :
Commerces (36,3%)
Locaux commerciaux stratégiquement positionnés, adaptés au commerce de proximité et aux nouvelles attentes consommateurs
Bureaux (31,6%)
Espaces de travail modernes et flexibles adaptés aux nouveaux usages (coworking, flex office, espaces collaboratifs)
Locaux d'activités (11,6%)
Locaux mixtes combinant activités industrielles légères, stockage et bureaux
Santé, Hôtellerie & Autres (10,6%)
Résidences services, EHPAD et hôtels répondant aux besoins démographiques et touristiques
Entrepôts (7,7%)
Plateformes logistiques bénéficiant de l'essor du e-commerce et des nouvelles chaînes d'approvisionnement
Logistique (2,2%)
Actifs logistiques dédiés aux flux de marchandises et à la chaîne d'approvisionnement
Diversification géographique
Les actifs sont répartis sur 8 pays européens au 30 juin 2026, avec une forte exposition internationale (72,7% hors France). La SCPI cible principalement :
- France (27,3%) : Base du patrimoine avec une bonne connaissance du marché
- Royaume-Uni (26,7%) : Marché dynamique, désormais piloté localement par Iroko UK
- Espagne (15,6%) : Bureaux et commerces, poche renforcée au T2 2026
- Pays-Bas (10,5%) : Marché stable et mature
- Irlande (9,7%) : Dynamisme économique
- Allemagne (7,2%) : Plus grande économie européenne
- Belgique (2,2%) : Nouveau marché ouvert au T2 2026 avec Bruxelles
- Italie (0,8%) : Opportunités ponctuelles
Avantage fiscal : 73,02% des revenus hors France
Sur le T2 2026, 73,02% des revenus (loyers) proviennent de l'étranger, contre 26,98% de source française. Cela représente un avantage fiscal significatif : les revenus étrangers ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux français (17,2%), permettant une optimisation fiscale importante pour les associés.
Les Avantages de la SCPI Iroko Zen
Pas de Frais de Souscription
Aucune commission de souscription, sauf si vous revendez avant 3 ans (6% TTC, délai porté à 6 ans à partir du 01/09/2026). Valeur de retrait = valeur de la part dès le départ, optimisant considérablement le TRI.
100% Digitale
SCPI entièrement digitalisée : souscription, communication et gestion en ligne. Simple et rapide, sans paperasse.
Performance Globale 8,13%
Performance Globale Annuelle de 8,13% en 2025 (taux de distribution 7,14% + revalorisation 0,99%), dépassant largement l'objectif cible de 5,5%.
Label ISR
Engagement ESG fort avec le label ISR (2e année du cycle 2). Amélioration continue du bilan énergétique des actifs et respect de critères durables.
Distribution Mensuelle
Dividendes versés tous les mois pour un flux de revenus régulier et prévisible.
Création de Valeur par l'Arbitrage
Première cession du parc réalisée au T2 2026 avec une plus-value de 12,2%, après remplacement du locataire et revalorisation de l'actif.
Haute Liquidité
Valeur de retrait égale au prix de part (après le délai d'application des frais de sortie), facilitant la liquidité en cas de besoin de revente.
Forte Collecte au T2 2026
+106 M€ de collecte nette sur le trimestre (230,7 M€ depuis janvier), permettant d'acquérir des actifs à des conditions attractives (taux AEM moyen 7,97% sur les acquisitions du trimestre).
73,02% de Revenus Étrangers
Avantage fiscal important : pas de prélèvements sociaux (17,2%) sur les revenus de source étrangère sur le T2 2026.
Revalorisation des Parts
Prix de part passé de 200€ à 204€, récompensant les investisseurs historiques.
TOF Élevé (96,88%)
96,88% de taux d'occupation financier au 30/06/2026, avec 471 locataires répartis sur 183 actifs.
Accessible en Assurance-Vie
Disponible dans plusieurs contrats d'assurance-vie avec des frais parmi les plus bas du marché (nous contacter).
Ce Que Nous Aimons
Les points forts indéniables
- Modernité et innovation : Digitalisation complète, SCPI nouvelle génération
- Sens et éthique : Engagement ISR fort, vision durable et responsable
- Sourcing qualitatif : Sélection rigoureuse des actifs avec des critères exigeants
- Timing parfait : Collecte importante permettant d'acquérir à des prix attractifs
- Modèle économique innovant : Pas de frais d'acquisition, optimisant le TRI
- 5 ans de performances constantes : Plus de 7% chaque année depuis 2020
- Forte internationalisation : 73,02% des revenus hors France au T2 2026, avantage fiscal majeur
Un avantage décisif dès le départ
L'absence de frais de souscription (sauf si revente avant 3 ans, délai porté à 6 ans au 01/09/2026) booste la rentabilité de ce placement à un niveau théoriquement difficilement atteignable pour une SCPI plus traditionnelle dans sa conception.
Ce Que Nous Aimons Moins
Points de vigilance
- Frais de gestion de 14,4% TTC maximum : Supérieurs à la moyenne du marché (10-12% HT). C'est la contrepartie assumée de l'absence de frais de souscription.
- Risque de crise de liquidité : La liquidité accrue peut entraîner des rachats massifs en cas de crise.
- Endettement de 24,45% : Un levier qui amplifie les performances à la hausse comme à la baisse, là où certaines SCPI récentes affichent un LTV nul.
- Congés reçus au T2 2026 : Cinq libérations de surfaces notifiées, dont 2 598 m² à Vianen et 1 893 m² à Pantin, qui pèseront sur le taux d'occupation si la relocation prend du temps.
- SCPI jeune : Créée en 2020, historique de 5 ans seulement.
Notre analyse : Ces points sont largement contrebalancés par les avantages du modèle. Les performances depuis 2020 nous rassurent sur la capacité de l'équipe de gestion.
Notre Avis Global sur la SCPI Iroko Zen
Une SCPI moderne que nous recommandons activement
Nous apprécions fortement cette SCPI pour sa modernité, son sens éthique (ISR), sa stratégie d'acquisition qualitative et son modèle économique innovant sans frais de souscription.
Iroko Zen a une vision plus moderne du placement immobilier et gomme certains inconvénients des SCPI traditionnelles.
Les faits marquants de 2025
Éléments clés de notre recommandation
- 5 ans de performances : Taux de distribution > 7% chaque année depuis la création
- 630 M€ d'investissements en 2025 : 41 acquisitions avec un rendement AEM moyen de 7,80%
- Performance Globale Annuelle de 8,13% : Combinaison du rendement et de la revalorisation
- 30 718 associés au 30/06/2026 : Croissance importante de la base d'investisseurs
- 183 actifs dans 8 pays : Forte granularité et diversification du patrimoine
- WALB de 7,1 ans : Sécurité des revenus futurs avec des baux longs
- 73,02% de revenus étrangers au T2 2026 : Avantage fiscal significatif pour les associés
Notre recommandation finale
Iroko Zen est une SCPI que nous recommandons activement à nos clients. Son positionnement sur les usages de demain, son modèle économique innovant, sa gestion exemplaire et ses performances constantes en font un placement de choix.
Pour qui ?
- Les investisseurs recherchant un rendement attractif et stable (>7%)
- Ceux qui souhaitent optimiser leur TRI grâce à l'absence de frais de souscription
- Les investisseurs sensibles aux critères ESG et au label ISR
- Ceux qui privilégient une approche moderne et digitalisée
- Les stratégies en démembrement (nue-propriété) avec une clé attractive
- Ceux qui recherchent une optimisation fiscale via les revenus étrangers
Notre conseil : Cette SCPI peut constituer une part importante d'un portefeuille diversifié de SCPI (20-40%), en complément d'autres véhicules plus matures.
Iroko Zen ou Iroko Atlas : quelles différences ?
Les deux SCPI sont gérées par Iroko AM et partagent le même modèle sans commission de souscription. Elles ne répondent toutefois pas au même besoin : Iroko Zen est une SCPI de fond de portefeuille, mature et partiellement investie en France, tandis qu'Iroko Atlas est un véhicule de diversification jeune et exclusivement européen.
| Critère | Iroko Zen | Iroko Atlas |
|---|---|---|
| Lancement | 2020 | Septembre 2025 |
| Capitalisation | 1,605 Md€ (30/06/2026) | 166,9 M€ (30/06/2026) |
| Exposition géographique | France 27,3% + 7 pays | 100% hors France, 8 pays |
| Nombre d'actifs | 183 | 23 |
| Prix de la part | 204 € | 200 € |
| Performance 2025 | 8,13% (PGA) / 7,14% de distribution | 9,41% (PGA, exercice partiel) |
| Commission de souscription | 0% | 0% |
| Commission de sortie anticipée | 6% TTC avant 3 ans (6 ans au 01/09/2026) | 6% TTC avant 5 ans (6 ans au 01/09/2026) |
| Endettement (LTV) | 24,45% | 0% |
| Délai de jouissance | 1er jour du 4e mois | 1er jour du 5e mois |
| Éligible assurance vie | Oui | Non |
| Label ISR | Oui (depuis 2021) | Oui (2026) |
Comment les articuler ?
Les deux SCPI sont complémentaires plutôt que concurrentes : Iroko Zen apporte la profondeur d'un patrimoine de 183 actifs, l'accès en assurance vie et un historique de cinq ans, Iroko Atlas apporte une exposition intégralement européenne et un patrimoine sans dette. Pour approfondir, consultez notre page dédiée à la SCPI Iroko Atlas et notre classement SCPI.
Répartition du Patrimoine
La SCPI Iroko Zen vise une diversification équilibrée tant sur le plan géographique que sectoriel, avec une orientation vers les usages de demain.
Répartition Géographique (30/06/2026)
72,7% Europe hors France - 8 pays représentés
Répartition Sectorielle (30/06/2026)
Diversification sur 6 typologies d'actifs
Détail du taux d'occupation financier (30/06/2026)
Le TOF de 96,88% se décompose comme suit :
- Locaux occupés hors franchise : 92,28%
- Locaux occupés sous franchise : 3,80%
- Locaux vacants (revenus récurrents) : 0,80%
- Franchises et paliers de locaux occupés : 0,21%
- Locaux vacants en recherche de locataire : 2,91%
Autres points notables : 1 158 998 m² de surface, 183 actifs pour 471 locataires, 72,7% du patrimoine hors France réparti sur 8 pays, un WALT de 8,5 ans et un WALB de 7,1 ans.
Modes de Détention
Investissement à crédit
Iroko Zen est accessible à crédit, permettant de bénéficier de l'effet de levier et de déduire les intérêts d'emprunt de vos revenus fonciers. Nos conseillers peuvent vous accompagner dans votre recherche de financement.
Démembrement de propriété
Le démembrement (achat en nue-propriété ou usufruit) est possible avec Iroko Zen. La clé de répartition est particulièrement attractive, optimisant le rendement pour les investisseurs en nue-propriété.
Avantages du démembrement
En nue-propriété :
- Aucun revenu imposable pendant la période de démembrement
- Exclusion de l'IFI pendant la période
- Plus-value de reconstitution non fiscalisée lors de la réunion
- Décote à l'acquisition
Pour en savoir plus :
📘 Le démembrement immobilier
📊 Nue-propriété de la SCPI Iroko Zen - Clé de répartition
Assurance-vie
Iroko Zen est accessible en assurance-vie dans plusieurs contrats, notamment :
- Garance Celebea Vie
- UNEP Evolution
- UAF Version Absolue II (nous contacter)
Nos contrats d'assurance-vie proposent des frais parmi les plus bas du marché. Contactez-nous pour une proposition personnalisée.
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Règlement SFDR - Article 8
La SCPI Iroko Zen correspond à l'Article 8 du règlement SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation).
Classification SFDR
Le règlement européen SFDR crée des obligations de transparence en matière de finance durable. Les produits financiers sont classés en 3 typologies :
- Article 9 : Fonds les plus vertueux désirant avoir un impact direct
- Article 8 : Fonds prenant en compte les critères extra-financiers (c'est le cas d'Iroko Zen)
- Article 6 : Les autres fonds sans visée de durabilité particulière
Risques liés à l'investissement en SCPI
Avertissement sur les risques
L'investissement dans une SCPI comporte des risques qu'il convient de bien comprendre avant toute souscription. Les SCPI sont des placements à long terme et peu liquides. Le capital investi n'est pas garanti et peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Principaux risques généraux
- Risque de perte en capital : La valeur de la part peut diminuer en fonction de l'évolution des marchés immobiliers
- Risque de liquidité : Les parts de SCPI ne sont pas cotées en bourse. Leur cession peut nécessiter un délai
- Risque locatif : Les revenus dépendent de l'occupation des biens et peuvent varier
- Risque de marché immobilier : La valeur du patrimoine est soumise aux fluctuations des marchés
- Risque de change : Les investissements hors zone euro peuvent être exposés aux variations de change
- Risque lié à l'endettement : Avec un LTV de 24,45% au 30/06/2026, le recours au crédit amplifie les variations de valeur du patrimoine
Durée de placement recommandée
Il est impératif d'envisager cet investissement sur le long terme : 10 ans minimum, conformément à la nouvelle durée de placement recommandée adoptée par l'Assemblée Générale du 16 avril 2026. Cette durée permet de lisser les aléas des marchés immobiliers et de bénéficier pleinement de l'absence de frais de souscription.
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La souscription à Iroko Zen est 100% digitalisée, simple et rapide. Voici comment procéder avec Comment Bien Investir :
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Documents de la SCPI Iroko Zen
Questions Fréquentes sur la SCPI Iroko Zen
Quel est le rendement de la SCPI Iroko Zen en 2025 ?
La SCPI Iroko Zen affiche un taux de distribution de 7,14% en 2025, avec une Performance Globale Annuelle de 8,13% incluant la revalorisation de la part de 0,99%. Depuis sa création en 2020, la distribution est restée supérieure à 7% chaque année. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Y a-t-il des frais de souscription pour Iroko Zen ?
Non, Iroko Zen n'a pas de frais de souscription : 100% du capital est converti en immobilier. Une commission de 6% TTC s'applique uniquement si vous revendez vos parts avant 3 ans de détention. À partir du 1er septembre 2026, ce délai est porté à 6 ans, conformément à la résolution votée en Assemblée Générale le 16 avril 2026.
Quel est le prix d'une part Iroko Zen ?
Le prix d'une part est de 204 € depuis le 1er août 2025, après une revalorisation de 0,99%. La valeur de reconstitution s'établit à 214,24 € au 30/06/2026 et la valeur de retrait est égale au prix de part. Le minimum de première souscription est de 5 000 €, puis 1 000 € ensuite et 50 € en versement programmé.
Quand vais-je percevoir mes premiers dividendes ?
La distribution est mensuelle. Les parts souscrites entrent en jouissance le premier jour du 4e mois suivant la souscription : ce délai correspond au temps nécessaire pour investir le capital dans des actifs générant des loyers. La distribution n'est pas garantie et dépend du bon paiement des loyers par les locataires.
La SCPI Iroko Zen est-elle labellisée ISR ?
Oui. Le label a été confirmé en juin 2026 à l'issue de l'audit de suivi mené par l'AFNOR sur l'ensemble du portefeuille, avec 100% des engagements du deuxième exercice du cycle 2024-2026 tenus. La SCPI est classée Article 8 au sens du règlement SFDR, et 1,2 M€ de travaux ESG ont été réalisés en 2025.
Iroko Zen est-elle disponible en assurance vie ?
Oui, contrairement à sa SCPI sœur Iroko Atlas. Elle est accessible dans plusieurs contrats, dont Garance Celebea Vie, UNEP Evolution et UAF Version Absolue II. Elle peut aussi être souscrite en direct, à crédit ou en démembrement de propriété.
Puis-je revendre mes parts d'Iroko Zen ?
Oui, mais les parts ne sont pas cotées en bourse : le retrait suppose une contrepartie et n'est pas garanti. La valeur de retrait est égale au prix de part, ce qui est un avantage notable par rapport aux SCPI traditionnelles. Une commission de 6% TTC s'applique en cas de revente avant 3 ans, délai porté à 6 ans pour les parts émises à compter du 1er septembre 2026 — sans effet rétroactif sur les parts déjà détenues. Au 30 juin 2026, aucune part n'était en attente de retrait et le délai constaté est inférieur à un mois.
Comment investir dans la SCPI Iroko Zen ?
La souscription est 100% digitale. En passant par Comment Bien Investir, vous bénéficiez d'un accompagnement gratuit, d'une analyse d'adéquation et d'un cashback pouvant aller jusqu'à 5%, aux mêmes conditions qu'en direct. Prendre rendez-vous ou appeler le 01 87 42 16 27.
Lexique : Comprendre les Indicateurs d'une SCPI
Les bulletins trimestriels utilisent un vocabulaire technique. Voici la définition des principaux indicateurs cités sur cette page.
- TOF — Taux d'Occupation Financier
- Part des loyers effectivement facturés rapportée aux loyers qui seraient perçus si l'intégralité du patrimoine était louée. Il mesure le rendement locatif réel du parc. Iroko Zen affiche 96,88% au 30/06/2026 (définition ASPIM).
- TOP — Taux d'Occupation Physique
- Surface cumulée des locaux occupés divisée par la surface cumulée des locaux détenus. Il mesure le remplissage en mètres carrés, là où le TOF mesure le remplissage en euros. Iroko Zen affiche 96,90% au 30/06/2026.
- WALT — Weighted Average Lease Term
- Durée moyenne pondérée des baux jusqu'à leur terme contractuel. Plus elle est longue, plus la visibilité sur les revenus futurs est grande. Iroko Zen : 8,5 ans.
- WALB — Weighted Average Lease Break
- Durée moyenne d'engagement ferme des locataires, jusqu'à la prochaine possibilité de résiliation. C'est l'indicateur le plus prudent des deux, et donc le plus utile. Iroko Zen : 7,1 ans.
- Rendement AEM — Acte en Main
- Rapport entre le loyer annuel net d'un actif totalement loué et son coût d'acquisition tous frais inclus (prix hors droits + droits de mutation + frais de notaire + honoraires de broker). Il mesure la qualité d'une acquisition au moment où elle est réalisée, et non le rendement servi à l'associé. Iroko Zen : 7,97% en moyenne sur les acquisitions du T2 2026.
- PGA — Performance Globale Annuelle
- Somme du taux de distribution de l'année et de la variation de la valeur de la part. Elle donne une vision plus complète que le seul rendement distribué. Iroko Zen : 8,13% en 2025, soit 7,14% de distribution et 0,99% de revalorisation.
- Taux de distribution
- Rapport entre le dividende brut versé sur l'année et le prix de souscription au 1er janvier. C'est l'indicateur de référence pour comparer deux SCPI entre elles, mais il ne tient pas compte de l'évolution de la valeur de la part.
- LTV — Loan To Value
- Rapport entre le montant total des financements bancaires de la SCPI et la valeur totale de son patrimoine. Un LTV élevé amplifie les performances à la hausse comme à la baisse. Iroko Zen : 24,45% au 30/06/2026.
- Délai de jouissance
- Période entre la souscription et l'entrée en jouissance des parts, c'est-à-dire le début du droit aux dividendes. Chez Iroko Zen, les parts entrent en jouissance le premier jour du 4e mois suivant la souscription.
- Valeur de reconstitution
- Somme qu'il faudrait engager pour reconstituer à l'identique le patrimoine de la SCPI, frais et droits compris. Comparée au prix de souscription, elle indique si la part est correctement valorisée. Iroko Zen : 214,24 € au 30/06/2026, pour un prix de part de 204 €.
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Avertissement Important
Si les SCPI sont dirigées vers l'acquisition de biens immobiliers, le capital investi en SCPI n'est pas garanti. C'est le cas également au sujet des revenus distribués. Il faut donc préalablement vérifier si cela correspond à votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale. Il est également important de vérifier si cela correspond à vos objectifs d'investissements et enfin votre profil de risque.
Dans le cadre d'investissements réalisés à l'étranger, la valeur des actifs et les revenus distribués peuvent être impactés par les fluctuations des taux de change. Il est généralement conseillé d'investir au moins 10 ans minimum dans la SCPI Iroko Zen (durée de placement recommandée).
Vous devez également prendre connaissance de l'ensemble des documents réglementaires avant de valider toute décision (DIC PRIIPs, plaquette commerciale, bulletin périodique, rapport annuel, statuts et bulletin de souscription).