SCPI Investissement Socialement Responsable ISR

SCPI ISR 2026 : label, critères ESG, liste complète

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SCPI ISR : label, critères et liste des SCPI labellisées

Ce que garantit le label ISR immobilier, ce qu'il ne garantit pas, la révision du référentiel en 2026 et les SCPI labellisées.

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Par Benoît Richard, conseiller en gestion de patrimoine, CIF ANACOFI Mis à jour le Lecture : 10 min
En bref

Une SCPI ISR détient le label public « investissement socialement responsable », ouvert à l'immobilier depuis 2020 : elle note ses immeubles sur des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance et s'engage à améliorer les moins bien notés, sous le contrôle d'un certificateur. Au 31 décembre 2025, 75 SCPI sur 231 étaient labellisées, soit 60,8 % de la capitalisation du marché selon l'ASPIM. Le label atteste une démarche, pas une performance : il se choisit en plus des critères financiers habituels. Un référentiel immobilier plus exigeant sur le climat a été proposé au gouvernement le 30 septembre 2026.

75SCPI labellisées ISR au 31/12/2025
60,8 %Part de la capitalisation des SCPI
54,2 Md€Capitalisation des SCPI ISR
3 ansDurée du label, audit chaque année

Source : ASPIM, fiche ISR du second semestre 2025 (mars 2026) ; ministère de l'Économie.

Qu'est-ce qu'une SCPI ISR ?

Une SCPI ISR est une SCPI qui a obtenu le label ISR, un label créé par l'État en 2016 pour les fonds d'investissement et ouvert aux fonds immobiliers fin 2020. Novaxia Neo a été la première SCPI labellisée. Le label signale que la société de gestion évalue la performance environnementale, sociale et de gouvernance (ESG) de ses immeubles, s'engage à l'améliorer et rend compte chaque année de ses résultats.

Il ne signifie pas que tous les immeubles sont « verts » : il récompense aussi une démarche d'amélioration d'immeubles existants. C'est un point important pour l'immobilier, où l'essentiel de l'effort climatique porte sur la rénovation du parc.

Comment fonctionne le label ISR immobilier ?

  1. Une politique ESG : la société de gestion définit sa grille de notation des immeubles et une note minimale, qu'elle justifie.
  2. L'évaluation du patrimoine : au moins 90 % des actifs, en valeur, doivent être notés ; une tolérance de 10 % couvre les immeubles récemment achetés ou en cours de vente.
  3. Des engagements chiffrés : les immeubles au-dessus du seuil doivent maintenir leur note moyenne (logique « best in class »), ceux en dessous doivent la faire progresser de plus de 20 points sur 100 en trois ans (logique « best in progress »).
  4. Un audit : le label est attribué pour trois ans par un organisme certificateur accrédité, avec des audits de suivi annuels, puis renouvelé.
  5. Un rapport annuel : la SCPI publie ses indicateurs et présente ses cinq immeubles les mieux notés, les cinq moins bien notés et les cinq plus importants.

Le référentiel en vigueur est celui du 1er mars 2024, applicable à tous les fonds depuis le 1er janvier 2025. Le label est piloté par un comité présidé par Michèle Pappalardo, élargi en 2024 à des experts de l'immobilier.

Quels sont les critères ESG d'une SCPI ISR ?

Environnement

Consommation d'énergie, émissions de gaz à effet de serre, eau, déchets, biodiversité, certifications des bâtiments.

Social

Santé et confort des occupants, accessibilité, mobilité et transports, services, relations avec les locataires.

Gouvernance

Engagement des gestionnaires d'immeubles et des prestataires de travaux, gestion des risques, transparence.

Plus de 80 % des actifs doivent suivre quatre indicateurs obligatoires : énergie, émissions de gaz à effet de serre, mobilité ou santé et confort des occupants, et chaîne d'approvisionnement. Un engagement formalisé est exigé avec tous les gestionnaires et prestataires de travaux sous contrat direct.

Que change la révision du label en 2026 ?

Un nouveau référentiel immobilier en préparation

Le comité du label a ouvert une consultation publique du 23 juin au 31 juillet 2026, puis remis le 30 septembre 2026 au ministre de l'Économie une proposition de nouveau référentiel immobilier. Elle renforce les exigences climat : part minimale d'actifs dotés d'une stratégie de décarbonation crédible portée à 35 % d'ici 2030, périmètres d'émissions clarifiés, prise en compte de l'énergie autoproduite et meilleure reconnaissance de la rénovation des bâtiments existants.

Ces règles entreront en vigueur après publication d'un arrêté, non paru au 6 octobre 2026, et les fonds déjà labellisés auront un an pour s'y conformer. Certaines SCPI pourraient alors renoncer au label.

Combien de SCPI sont labellisées ISR ?

Selon l'ASPIM, 178 fonds immobiliers étaient labellisés ISR au 31 décembre 2025, dont 75 SCPI sur 231. Ces SCPI représentent 54,2 milliards d'euros, soit 60,8 % de la capitalisation des SCPI : les grandes SCPI sont plus souvent labellisées que les petites. 85 % des fonds immobiliers labellisés sont classés article 8 au sens du règlement européen SFDR et 15 % article 9. En 2025, de nouvelles SCPI ont obtenu le label, dont Linaclub, Reason, Darwin RE01, Eden, Sofidynamic et Épargne Pierre Sophia.

Les SCPI ISR sont-elles moins rentables ?

Le label ne détermine pas le rendement. Celui-ci dépend du prix auquel les immeubles ont été achetés, de leur qualité et de la gestion. En 2025, des SCPI labellisées figurent parmi les plus performantes du marché, mais aussi parmi celles qui ont baissé leur prix de part ou suspendu la variabilité de leur capital, comme Primovie ou Primopierre en 2026. Aucune étude de l'ASPIM ne compare à ce jour les performances des SCPI ISR et non ISR.

À long terme, l'argument est surtout un argument de risque : un immeuble énergivore devra être rénové pour respecter le dispositif éco-énergie tertiaire et rester louable, ce qui pèse sur sa valeur. Une démarche ESG sérieuse anticipe ces travaux.

Taux de distribution 2025 de SCPI labellisées ISR (sources : sociétés de gestion)
SCPISociété de gestionTaux de distribution 2025Stratégie
MomenTimeArkéa REIM9,25 %Diversifiée, France et hors zone euro
ComèteAlderan9,00 %Diversifiée internationale
EDR EuropaEdmond de Rothschild REIM8,75 %Diversifiée Europe
Transitions EuropeArkéa REIM7,60 %Diversifiée Europe, article 9
Iroko ZenIroko7,14 %Diversifiée Europe
Remake LiveRemake AM7,05 %Diversifiée Europe
Epsicap NanoEpsicap REIM7,01 %Diversifiée Europe
Osmo ÉnergieMata Capital IM7,00 %Diversifiée Europe, article 9
Épargne Pierre EuropeAtland Voisin6,75 %Diversifiée Europe

Taux de distribution 2025 publiés par les sociétés de gestion. Les SCPI récentes bénéficient souvent de taux élevés les premières années. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Pour l'ensemble du marché, voir notre classement des SCPI.

Liste des SCPI labellisées ISR en 2026

Voici les principales SCPI présentées comme labellisées ISR en octobre 2026, par ordre alphabétique. Le label se vérifie sur le site officiel lelabelisr.fr et dans le dernier bulletin de chaque SCPI, car il peut être retiré ou abandonné.

Liste établie à partir des communications des sociétés de gestion et de l'ASPIM, non exhaustive, sans recommandation. Plusieurs SCPI parfois présentées comme labellisées ne le sont pas ou plus en 2026, notamment Corum Origin, Cristal Rente, Immorente, Kyaneos Pierre et Wemo One. Une SCPI labellisée peut connaître des difficultés : Primovie et Primopierre ont suspendu la variabilité de leur capital en 2026.

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Comment choisir une SCPI ISR ?

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D'abord les critères financiers : performance globale sur plusieurs années, prix de part par rapport à la valeur de reconstitution, liquidité, taux d'occupation, endettement. Voir comment choisir une SCPI.
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La qualité du rapport ESG : indicateurs chiffrés (consommation d'énergie, émissions par mètre carré), objectifs datés, part des immeubles en amélioration.
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La classification SFDR : article 8 ou article 9, à lire dans le DIC et la documentation précontractuelle.
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La thématique : santé, éducation, logement intermédiaire, transition énergétique, selon vos préférences. Voir les SCPI santé.

Questions fréquentes sur les SCPI ISR

Qu'est-ce qu'une SCPI ISR ?

Une SCPI ISR est une SCPI qui a obtenu le label public ISR (investissement socialement responsable), ouvert aux fonds immobiliers depuis 2020. Elle mesure la performance environnementale, sociale et de gouvernance de ses immeubles, s'engage à l'améliorer et fait contrôler sa démarche par un organisme certificateur indépendant.

Combien de SCPI sont labellisées ISR ?

Selon l'ASPIM, 75 SCPI sur 231 étaient labellisées ISR au 31 décembre 2025, pour une capitalisation de 54,2 milliards d'euros, soit 60,8 % de la capitalisation totale des SCPI. Au total, 178 fonds immobiliers grand public et professionnels détenaient le label.

Comment une SCPI obtient-elle le label ISR ?

La société de gestion note chaque immeuble sur des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance, fixe une note minimale et s'engage : les immeubles au-dessus du seuil doivent maintenir leur note moyenne, ceux en dessous doivent la faire progresser de plus de 20 points sur 100 en trois ans. Au moins 90 % des actifs doivent être évalués. Le label est attribué pour trois ans par un organisme certificateur, avec des audits de suivi annuels.

Les SCPI ISR sont-elles moins rentables ?

Le label ne détermine pas le rendement, qui dépend de la qualité des immeubles, de leur prix d'achat et de la gestion. En 2025, des SCPI labellisées figurent parmi les plus performantes comme parmi les moins performantes du marché. Aucune étude de l'ASPIM ne compare à ce jour la performance des SCPI ISR et non ISR.

Le label ISR immobilier va-t-il changer ?

Oui. Après une consultation publique de juin à juillet 2026, une proposition de nouveau référentiel immobilier a été remise au ministre de l'Économie le 30 septembre 2026. Elle renforce les exigences climat, notamment une part minimale d'actifs dotés d'une stratégie de décarbonation crédible portée à 35 % d'ici 2030. Les fonds déjà labellisés disposeront d'un an de transition après la publication de l'arrêté.

Quelle différence entre label ISR et SFDR article 8 ou 9 ?

Le label ISR est un label français, attribué après audit. La classification SFDR est une obligation européenne de transparence : un fonds article 8 promeut des caractéristiques environnementales ou sociales, un fonds article 9 poursuit un objectif d'investissement durable. Selon l'ASPIM, 85 % des fonds immobiliers labellisés ISR sont classés article 8 et 15 % article 9.

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Sources officielles

Article mis à jour le 6 octobre 2026. Les SCPI citées le sont à titre d'information et ne constituent pas une recommandation. Le label ISR ne garantit ni le capital, ni les revenus, ni la liquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Comment Bien Investir, SAS au RCS Nanterre 911 354 777, CIF ANACOFI-CIF E010271, ORIAS 22004462.

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